Как да определите наемната цена на апартамента си

Наемната цена се определя от сумите по реално сключените договори за сравними жилища наблизо, коригирани за разликите с имота ви и за месеците, в които апартаментът стои празен. Обявените цени в порталите са началото на тази сметка, а не нейният край.

Повечето собственици действат обратно. Разглеждат четири обяви на същата улица, взимат най-високата, която могат да оправдаят, и публикуват. После шест седмици научават, че цената е сгрешена, без да разберат с колко, и затова същата грешка се повтаря при следващия наемател. Методът по-долу дава диапазон вместо число и правило какво да направите, когато пазарът не се съгласи с избраната цена. Ако още не сте решили дали ще поемете управлението на имот под наем сами, или ще го дадете на агенция, решете това първо, защото променя каква част от наема остава за вас.

Как да стигнете до конкретна наемна цена в четири стъпки

Наемната цена на апартамента ви излиза от четири стъпки: извадка от сравними обяви, отстъпка от обявените цени, корекции за разликите с жилището ви и проверка срещу годишния доход. Резултатът е диапазон, от който избирате конкретна цена.

1. Съберете извадката. Намерете поне шест актуални обяви за жилища на пешеходно разстояние от вашето, с близка площ и брой стаи и в подобно състояние. Запишете цената, площта, състоянието, обзавеждането и датата, на която сте видели всяка обява. При шест обяви случайната оферта престава да изкривява картината, а при по-малко изводът остава несигурен.
2. Свалете извадката надолу. Обявените цени стоят над сключените наеми. Зачеркнете най-високата и най-ниската и приемете останалото като горна граница, а не като цел.
3. Коригирайте. Опишете всяка разлика между апартамента ви и жилищата от извадката. Превърнете разликата в сума нагоре или надолу и я запишете до самата разлика, преди да погледнете общия сбор.
4. Проверете срещу годината. Умножете кандидат-цената по броя месеци, в които реалистично очаквате имота да е отдаден, а не по дванадесет. Сравнете резултата със същата сметка при малко по-ниска цена и по-кратък празен период и запазете и двете сметки. По-високият месечен наем не печели винаги.

Кои обяви са наистина сравними с апартамента ви

Сравнима е обявата за жилище на пешеходно разстояние от вашето, близко по площ и брой стаи, в подобно състояние и с подобно обзавеждане. Всичко останало отпада от извадката.

Разстоянието е най-строгото от тези условия. Два апартамента от двете страни на булеварда могат да принадлежат на различни наемни пазари, ако от едната страна има училище и спирка, а от другата няма. Извървете разстоянието пеша, вместо да го мерите по картата.

Изхвърлете четири вида обяви, колкото и примамлива да е цената в тях. Жилище в нова сграда с портиер и охраняем паркинг не е сравнимо с апартамент в панелен блок, каквото и да показва площта. Обзаведена обява не е сравнима с необзаведена, докато не направите корекцията за това, а на този етап още не сте я направили. Обява, която се преиздава от месеци, ви казва, че цената ѝ е сгрешена, и затова не може да служи за доказателство за вярната цена. Поредица от почти еднакви обяви на една и съща агенция е една точка от извадката, не пет.

Ако не стигате до шест сравними обяви, разширете радиуса, преди да отпуснете изискването за състояние или площ. По-далечен апартамент в същото състояние ви казва повече от близък в друго.

Защо обявените цени не са реално сключените наеми

Обявената цена е началната позиция на собственика, а не сумата по договора. Правилно оценените апартаменти напускат портала бързо и затова на екрана остават предимно тези, които никой не е взел.

Разликата идва от две неща. Първото е договарянето: наемател, който вече е видял четири апартамента, идва със своя сума и крайното число често сяда между двете. Второто е самата видимост на неотдадените обяви, която вдига средното, без някой да го е целял.

Затова времето, откакто обявата стои публикувана, е най-полезният сигнал в извадката ви и не струва нищо. Отбележете датата, на която сте видели всяка обява, и проверете същите обяви седмица по-късно. Изчезналите са били близо до пазара. Останалите, особено тези, които се появяват отново с нова дата и същите снимки, не са били.

Една реално сключена сума струва повече от десет обявени. Попитайте съседа, който отдаде апартамента си напролет, колко плаща наемателят в действителност. Попитайте брокер, който работи с подобно жилище, на колко е приключила последната сделка, и очаквайте диапазон, а не точно число.

Как да превърнете разликите между имотите в конкретни суми

Всяка разлика между апартамента ви и сравнимите се записва като конкретна сума нагоре или надолу, преди да погледнете крайното число. В сметката влизат само разликите, за които наемателят плаща доброволно.

Изведете сумите от собствената си извадка, а не от общо правило. Ако два иначе сходни апартамента се различават само по това, че единият е обзаведен, разликата между обявените им цени е корекцията ви за обзавеждане, свалена надолу като всяка друга обявена цена. Ако в извадката ви няма такава двойка, честната корекция е малка, защото нямате доказателство за голяма.

Приложете следния тест към всяко перо: би ли избрал наемателят апартамента ви пред идентичен и би ли платил повече заради тази характеристика, или просто би забелязал липсата ѝ? Работещ асансьор, място за паркиране и мазе минават теста. Нови плочки в банята, прясно боядисан коридор и качествен кухненски плот обикновено не минават, защото съкращават времето до отдаване, вместо да вдигат наема.

Двете страни не са симетрични. Липсата отнема повече, отколкото наличието добавя. Партерен апартамент на шумна улица, последен етаж без асансьор или баня без прозорец ще ви струват повече, отколкото който и да е отделен ремонт печели обратно.

След това си сложете таван. Ако корекциите ви отвеждат на повече от около една десета от средата на сравнимия диапазон, проблемът обикновено е в извадката, а не в апартамента. Върнете се и намерете по-близки сравними обяви, вместо да защитавате голяма корекция.

Колко ви струва един месец без наемател

Месец без наемател изтрива около една дванадесета от годишния доход, затова цена, задържана високо три месеца, почти никога не се изплаща от по-високата месечна сума.

Направете сметката с двете си числа, вместо да приемате това наготово. Умножете амбициозната цена по единадесет месеца, а реалистичната по дванадесет. По-голямото число е отговорът за апартамента ви. Разликата между двете цени обикновено трябва да е значителна, за да спечели амбициозната, и всеки допълнителен празен месец прави това по-трудно.

Празният апартамент не ви струва само наема. Таксата за входа продължава да тече. Отоплението през зимата също, защото неотопляемо жилище в студен блок хваща влага. Собственото ви време продължава да отива в огледи, които не водят доникъде. Нищо от това не се вижда в месечната сума, която защитавате, и затова изчакването изглежда по-евтино, отколкото е. Съзнателното изчакване, с причина, която можете да формулирате, е решение; изчакването, защото числото ви се струва вярно, не е.

По-висок наем или наемател, който остава по-дълго

По-високият наем обикновено скъсява престоя, затова изберете между двете преди публикуване, като сравните една година на амбициозната цена с три години на по-ниска. Включете и празните периоди между наемателите в двете сметки.

Всяка смяна на наемател ви струва един и същ набор неща: празен период, който преценявате по последната си смяна, почистване и пребоядисване, подмяна на изхабеното, дните за огледи и рискът новият наемател да се окаже по-лош от предишния. Сметката се трупа тихо. На горния край на диапазона привличате хора, за които този апартамент е най-доброто налично този месец и които ще се преместят веднага щом се появи по-добро. Малко под него привличате хора, които искат да се установят и които ще приемат умерено годишно увеличение, вместо да се местят отново.

Решете кое от двете искате преди публикуване, а не след първия оглед. Ако държите на стабилност, поставете цената в средата на диапазона или малко под нея, кажете го в обявата и приемете, че се отказвате от част от месечния доход. Ако отдавате само за определен срок, защото планирате да продадете имота или да се върнете в него, горният край е правилната цел и смяната на наематели не е ваш проблем.

Кой плаща сметките и таксата за поддръжка на входа

Наемите се сравняват само между обяви с еднакво разпределение на разходите. Ако таксата за поддръжка на входа и сметките влизат в едната цена, а в другата не, двете числа не са сравними.

Преди каквото и да е сравнение приведете извадката към обща основа. За всяка обява отбележете дали цената включва таксата за входа, сметките и интернета. Когато обявата мълчи по въпроса, приемете, че не ги включва, защото това е по-често срещаната уговорка. След това сравнявайте еднакво с еднакво и помнете, че цената „всичко включено“ трябва да е видимо по-висока, за да означава същото.

Обичайното разпределение следва традиция, а не правило, и точно затова се записва в договора за наем, преди да дойде първата сметка. По традиция собственикът поема разходите за самия имот: таксата за входа, застраховката, данъците и ремонта на завареното обзавеждане и оборудване. Наемателят поема това, което потребява: ток, вода, отопление и интернет. Всяко отклонение, в едната или другата посока, влиза в договора със същите думи, които сте използвали в обявата.

Цената „всичко включено“ изглежда проста за наемателя, който сравнява обяви, но прехвърля целия риск от студена зима върху вас и премахва всяка причина наемателят да пести отоплението. Ако все пак я използвате, стъпете на това, което апартаментът реално е потребил миналата зима, а не на средна стойност.

Кога и с колко да коригирате цената

Определете правилото за корекция преди публикуване: ако до две седмици запитванията не са достатъчно или до три седмици няма огледи, цената слиза с една стъпка, а не с една пета.

Запитванията и огледите се провалят по различни причини. Затова ги четете отделно. Малко запитвания означава, че цената, снимките или текстът на обявата не работят на пръв поглед, а цената се проверява най-бързо от трите. Много запитвания без втори огледи означава, че апартаментът не е това, което обявата обещава, и свалянето на цената няма да го поправи. Огледи без предложения обикновено означава, че цената е близо, но апартаментът има видим проблем, който малка отстъпка би компенсирала.

Движете се с една стъпка и изчакайте цяла седмица. Малкото намаление преиздава обявата, връща я нагоре в резултатите и ви носи нова информация. Голямото не ви казва нищо, защото сте променили твърде много наведнъж, и освен това става цената, от която ще подновявате през целия наем.

Сезонът променя графика, а не числото. В спокоен месец дайте още седмица, преди да заключите, че цената е сгрешена, защото слабото търсене изглежда точно като ценови проблем през първите две седмици. В силен месец приложете правилото по-рано, тъй като две седмици без запитвания са по-ясен сигнал, когато всички търсят.

Какво да запишете, преди да пуснете обявата

Запишете сравнимите обяви, корекциите заедно със сумите им, избраната цена и датата. Следващото определяне на цена тогава тръгва от собствените ви данни, а не от нулата.

Пет неща стигат. Шестте сравними обяви с цените им и датата на събиране. Корекциите, всяка с причината до нея. Крайната цена и диапазонът, от който идва. Датата на публикуване и датата на подписване. И броят запитвания и огледи седмица по седмица.

Записът се използва в два конкретни момента. При подновяване показва дали наемът ви е изостанал от пазара, или го е изпреварил, което разделя увеличението, което можете да обосновете, от спора, който не можете да спечелите. Когато наемателят си тръгне, повтаряте метода за час вместо за вечер, защото вече знаете кои обяви да гледате и какви корекции сте направили миналия път.

След година отдаване най-важният запис е историята на плащанията: какво е договорено, какво е платено, кога е постъпило и какво сте похарчили за имота междувременно. Платформата за собственици пази информацията за имотите, наемателите, договорите и плащанията на едно място, вместо тези числа да се търсят из имейли и тетрадки точно когато потрябват.