Опис на обзавеждането при отдаване под наем

Описът на обзавеждането е подписаният списък с вещите в имота към деня на предаване и със състоянието им в този ден. Когато наемателят напусне, именно по този документ се преценява какво да се удържи от депозита.

Повечето собственици съставят опис. Много по-малко съставят опис, който върши работа и година по-късно, защото редовете са писани за деня на подписването, а не за деня, в който ще се сравнява.

Какво представлява описът на обзавеждането и какво решава при спор за депозита

Описът превръща спора за депозита в сравнение между две документирани състояния на един и същ имот. Без него единият помни чист плот, другият надраскан, и няма как да се провери кой е прав.

Депозитът не се задържа заради това, че има щети. Задържа се заради разликата между имота при получаване и имота при връщане. Тази разлика може да се покаже само ако началното състояние е записано с проверими думи. Опис с текст „кухня: обзаведена, всичко в изправност“ не записва нищо, което подлежи на сравнение, и при напускане наемодателят носи цялата тежест да докаже, че дадена следа е била там и преди.

Тази грешка се повтаря често и не е от мързел. Описът се пише набързо в деня на предаването, пред наемател, който чака ключовете, от собственик, който вижда имота и затова не изпитва нужда да го описва. В този момент всичко в списъка е очевидно. След година нищо от него не е очевидно за човек, който не е бил в стаята. Пишете описа за този човек.

Описът е един от документите, които наемодателят пази за отдаден имот, и се съхранява заедно с договора през целия срок на наема.

Полетата на описа: какво съдържа всеки ред

Всеки ред от описа съдържа седем полета: номер, помещение, вещ, идентификация, брой, състояние при предаване и препратка към снимка. Ред без някое от тези полета не може да се провери при напускане.

Ето четири реда от готов опис, подредени по същите полета. Числото в началото на всеки ред е поредният номер на вещта в описа. Последното поле не е снимка в статията, а име на файл от вашия комплект кадри, кръстено на този номер:

• Ред 12, хол, диван триместен: текстил, сив, разтегателен, дължина 210 см; 1 брой; петно 3 см на дясната възглавница, без скъсвания; снимки 12a и 12b.
• Ред 13, хол, телевизор: LED, 55 инча, марка, модел и сериен номер по табелката на гърба; 1 брой; без видими дефекти по екрана и корпуса; снимка 13a.
• Ред 27, кухня, вградена фурна: марка и модел по табелката, вградена в шкаф под плота; 1 брой; работи, дясната решетка липсва; снимки 27a и 27b.
• Ред 41, баня, смесител за мивката: хром, стенен; 1 брой; варовиков налеп по чучура, без течове; снимка 41a.

Номерацията върви непрекъснато през целия документ, вместо да започва отначало във всяко помещение, защото файловете със снимки, по-късните допълнения и протоколът при напускане препращат към номера. Повтори ли се номер, всяка препратка става двусмислена.

Колоната за брой има значение при вещите, които вървят в комплект: столове, чинии, кърпи, ключове, дистанционни. Комплектът е един ред с брой, а не четири реда, и точно този брой се проверява накрая.

Оставете празни редове под всяко помещение. Наемателят ще поиска да допише нещо по време на огледа, а документ без място за дописване води до отделно листче, което се губи.

Кои вещи влизат в описа и къде свършва списъкът

Описът обхваща всичко, което наемателят получава и се очаква да върне в сравнимо състояние: обзавеждане, техника, ключове, дистанционни, санитария, подови настилки, осветителни тела, пердета и щори. Консумативите и общите конструктивни елементи остават извън него.

За всяка вещ важи един въпрос: може ли тази вещ да липсва, да е счупена или подменена в края на наема, и ще струва ли пари възстановяването? Ако отговорът е „да“, вещта влиза в списъка. Тоалетната хартия не минава този тест. Вграденият хладилник го минава, макар че очевидно ще е там и накрая, защото състоянието му се променя.

Обходете имота в определен ред и записвайте в същия ред: входно антре, после всяка стая по посока на часовниковата стрелка от вратата, после кухня, баня, балкон и накрая мазе или склад. Същият маршрут се обхожда отново при напускане, за да не се проверява нищо по памет.

Три гранични случая решават повечето спорове. Вградената техника влиза в описа с марка и модел, защото вградена фурна, която спре да работи, поставя въпроса кой плаща ремонта. Вещите в мазе или в общо помещение влизат в описа само ако наемателят наистина получава достъп до това пространство, и описът го посочва изрично. Личните вещи на наемодателя, останали в имота, заключен гардероб или кашони на тавана, влизат в описа като изключена собственост, с ред, който казва, че наемателят няма достъп до тях и не отговаря за тях.

Как да опишете вещ така, че да се разпознае и след година

Редът в описа е разпознаваем, когато човек, който никога не е виждал имота, може да посочи вещта само по описанието. За това са нужни вид, материал, цвят, приблизителен размер, а също марка и модел, където се виждат.

„Диван“ не разпознава нищо. „Диван, триместен, сив текстил, разтегателен, 210 см“ описва точно определен предмет и прави подмяната видима. Подмяната с по-евтина вещ от същия вид не е често срещана измама, но се случва при уредите, а ред без модел не може да я покаже.

При техниката записвайте марката, модела и серийния номер, където вещта носи такъв. Отнема няколко секунди на уред и това е единственото поле, което посочва точно този екземпляр. Снимайте табелката, вместо да я преписвате, и после нанесете номера от снимката.

Някои вещи изобщо нямат отличителни знаци: кухненски прибори без марка, по-стари мебели, пердета. При тях снимката е идентификацията, а писаният ред препраща към нея. Записвайте това, което може да се запише, снимайте това, което не може, и не разчитайте на описание, което важи за половината апартаменти във входа.

Как се записва състоянието: наблюдение вместо оценка

Колоната за състояние в описа записва това, което се вижда, брои и локализира: „драскотина 5 см в горния десен ъгъл на вратата“. Прилагателни като „добро“, „ново“ или „запазено“ са мнения, а двете страни рядко имат едно и също мнение в края на наема.

Правилото е кратко: редът за състояние назовава дефекта, размера и мястото му или заявява, че не е открит дефект. „Без видими дефекти“ е използваем запис, защото е твърдение, което се проверява по снимка. „В добро състояние“ не е, защото при напускане наемателят приема, че вещта още е в добро състояние, докато наемодателят вижда три нови следи.

Мястото често липсва. Драскотина по паркета не значи нищо без помещение и локализация, защото наемателят посочва друга драскотина и твърди, че записаната е тя. Използвайте устойчиви ориентири: „вляво от вратата на банята“, „под прозореца“, „на третия рафт отгоре“.

Заварените щети се записват по-внимателно от всичко останало, а не по-небрежно. Всеки дефект, който имотът вече има, е претенция, от която наемодателят се отказва занапред. Точно затова наемателят настоява той да бъде записан, и точно затова записването пази и двете страни. Опис, който скрива заварено износване, за да изглежда имотът добре поддържан, води до спор, който наемодателят губи в момента, в който наемателят покаже снимка от първата седмица. Обичайното износване и щетите са различни въпроси и описът не решава кое от двете е налице. Описът фиксира началната точка, така че накрая спорът да е само за разликата.

Как снимките и видеото се прикачват към описа

Снимките стават доказателство, когато всеки файл е свързан с номериран ред от описа, направен е в деня на предаването и двете страни държат един и същ комплект. Папка с несвързани кадри доказва само, че имотът съществува.

Кръстете всеки файл на реда, към който принадлежи: 12a, 12b, 27a. Описът препраща към тези имена в колоната за снимка. Това е целият механизъм и точно то отличава комплекта от купчина кадри.

Всяка вещ получава общ кадър, който я показва в помещението, а всеки записан дефект получава близък план. Близкият план сам по себе си е безполезен, защото не се локализира. Снимайте първо общия кадър, после детайла, така че подредбата в папката сама да носи контекста.

Видеозапис от бавна обиколка стая по стая, по реда в описа, е добро допълнение, но слаб заместител. То улавя общото състояние на имота по трудно оспорим начин, но не се цитира ред по ред, а и никой не гледа дълго видео, за да реши спор за диван.

Изпратете целия комплект на наемателя в същия ден, по имейл или по друг канал с ясна дата, и поискайте кратко писмено потвърждение за получаване. Потвърждението предотвратява „не съм виждал тези снимки“ в края на наема. Така двете страни държат идентичен комплект.

Показания на измервателните уреди, ключове и достъп: къде се записват

Показанията на измервателните уреди, ключовете, чиповете, дистанционните и кодовете за достъп влизат в отделен номериран блок в края на описа, всеки с брой. Тези позиции се връщат непълни най-често, а се записват най-рядко.

За всеки измервателен уред запишете вида, номера на уреда, показанието в деня на предаване и датата на отчитане. Снимайте дисплея. Ток, вода и парно, където се отчита отделно, имат свой ред, а показанието се записва точно както изглежда, включително водещите нули.

Ключовете се броят, а не се описват. Три ключа за входната врата, един ключ за мазето, две дистанционни за гаражната врата, един чип за входа. Ако документът е написан на ръка, изпишете броя и с думи. Записва се и всеки дубликат, който наемодателят задържа. Наемател, който открие недеклариран ключ по време на наема, има основателно оплакване.

Цифровият достъп е вещ като всяка друга: код за смарт ключалка, акаунт в приложение, код за домофона, парола за Wi-Fi, ако връзката е на наемодателя. Запишете какво е предадено и помнете, че точно това се сменя при напускане, а смяната става само ако има списък.

Описът като приложение към договор за наем: подписване и екземпляри

Описът работи като приложение към договор за наем, когато договорът го посочва с номер и дата, описът посочва договора, двата документа се подписват в един и същ ден и всяка страна държи пълен подписан комплект.

Кръстосаната препратка е по едно изречение в двата документа. В договора: клауза, че имотът се предава обзаведен съгласно Приложение № 1, опис на обзавеждането, подписано на същата дата, което е неразделна част от договора. В описа: заглавна част с имената на страните, имота и договора, към който принадлежи.

Подписвайте или парафирайте всяка страница, не само последната. Опис на няколко страници, подписан само накрая, се оспорва лесно и се подменя лесно, а поправката не струва почти нищо.

Разпечатайте два еднакви комплекта, подпишете и двата и дайте единия на наемателя, преди някой да си тръгне от имота. Подписан документ, който стои само в папката на наемодателя, е половин документ. При електронно подписване двете страни получават един и същ подписан файл.

Когато наемателят иска да допише нещо по време на огледа, допишете го. Бележка, която наемателят е написал и двете страни са подписали, тежи повече от чист документ, защото показва, че имотът е огледан заедно, а не че на наемателя е представен готов текст. Промяната след подписване е недопустима. Двата комплекта започват да си противоречат и никой от тях не е надежден.

Какво се променя в описа по време на наема

Всяка подмяна, поправка и добавена вещ по време на наема се записва с дата срещу номера, под който вещта е вписана, потвърждава се писмено от двете страни и се пази заедно с описа. Опис, който е престанал да е верен на третия месец, не решава нищо в края на наема.

Използвайте блок с допълнения в края на документа, вместо да редактирате оригиналните редове: дата, номер на реда, какво се е променило, кой е платил и какво е новото състояние. Ако пералнята на ред 34 бъде сменена, ред 34 остава както е, а нов запис с дата отразява подмяната, марката и модела и състоянието в деня на доставката.

Кой е платил е също толкова важно, колкото какво е сменено, защото това решава чия е вещта. Микровълновата, купена и монтирана от наемателя, остава негова и си тръгва с него, освен ако страните не са уговорили друго писмено. Записвайте вещите, донесени от наемателя, в отделен блок като негови, и при напускане няма спор дали в имота липсва уред.

Най-честият пропуск е ремонт, извършен от наемодателя между две посещения, без нищо записано никъде. Шест месеца по-късно в банята има нов бойлер, а описът описва стария, и целият документ започва да изглежда ненадежден, включително частите, които още са верни. Същото важи и за текущите ремонти и поддръжката по време на наема: отразявайте ги в описа веднага след като бъдат извършени.

Тези записи трябва да се пазят при документите за имота, а не в бележка на телефона. Управлението на активи в Smarter Facility води описа на обзавеждането и уредите по имоти, пази датата на покупка, гаранцията и стойността на всяка вещ и отбелязва състоянието и подмените, така че при напускане описът идва с история, вместо да е един подписан лист отпреди две години.

Как се използва описът при напускане на наемателя

При напускане описът се преминава ред по ред в присъствието на наемателя, всеки ред се отбелязва като върнат, липсващ или повреден, и се обсъждат само отбелязаните редове спрямо депозита.

Извършете огледа по маршрута от първоначалния опис и отбелязвайте всеки ред в движение. Документът, който се получава, е протокол за предаване: същата номерация, колона за състоянието при връщане и разликите, записани по същия начин, като наблюдение, както в оригинала. Подпишете го на място, двете страни, по един екземпляр.

Където редът се различава, записът посочва разликата, а не извода: „драскотина 20 см на плота, не е записана при предаване“. Дали тази разлика се удържа от депозита, е отделен разговор и той минава по-добре, когато фактическият запис вече е приет и подписан. Оттук нататък остава връщането на депозита, което се урежда по подписания протокол.

Обичайното износване е мястото, където спорят и добросъвестни страни. Признайте го изрично. Избелели пердета след три години, протрита седалка, малки следи по стената в коридора: назовете ги в протокола и запишете, че не се търси удръжка. Да признаете обичайното износване не ви коства почти нищо, а останалите претенции звучат по-достоверно, защото наемателят вижда, че списъкът не е опит депозитът да бъде задържан.

Когато по даден ред не се стигне до съгласие, запишете двете позиции в протокола, подпишете го със спора вътре и уредете този ред отделно. Протокол с един отворен ред е използваем документ. Протокол, който едната страна е отказала да подпише заради една вещ, не е.