Сам или с фирма: как да управлявате имота си под наем

Управлявайте имота сам, ако стигате до него и се връщате в рамките на един работен ден, притежавате един или два и вдигате телефона в работно време. Наемете фирма за управление, когато разстоянието, броят имоти или заетостта ви нарушат някое от тези три условия.

Повечето собственици сравняват таксата с нула. Сравнението е грешно. Таксата покрива конкретен списък от единадесет повтарящи се задачи и въпросът е коя от тях ще свършите в месеца, в който наемателят се изнася, бойлерът отказва, а вас ви няма в града. Отговорете на това и решението престава да е въпрос на характер.

Какво точно върши фирма за управление на имоти

Фирма за управление поема единадесет повтарящи се задачи: обяви, огледи, договор за наем, предаване на имота, събиране на наема, забавени плащания, поддръжка, комунални сметки, комуникация, периодични проверки и уреждането при напускане.

Когато задачите са изброени една по една, работата спира да бъде обща тежест и става списък, по който се работи. Всяка от тях съществува, за да предотврати определен провал:

• Обяви и търсене на наемател. Предотвратява празен период, който струва по един месечен доход от наем за всеки месец, в който продължава. Самото търсене е разгледано отделно в статията за намирането на наемател.
• Огледи и проверка на кандидатите. Предотвратява наемателя, който плаща два месеца и след това спира.
• Изготвяне на договора за наем. Предотвратява спора, който не можете да спечелите, защото нищо не е записано.
• Предаване с опис на обзавеждането. Предотвратява спора в края на наема за това кои щети са били налице още в началото.
• Събиране на наема. Предотвратява постепенното закъсняване, при което датата на плащане се измества с няколко дни всеки месец, докато стане цял месец.
• Преследване на забавени плащания. Предотвратява мълчаливия втори месец, когато закъснялото плащане се превръща в неплатен наем.
• Поддръжка и ремонти. Не позволява дребният теч да стигне до претенция от съседа отдолу.
• Комунални сметки и такси за сградата. Предотвратява спирането на услуга или задължение, което тежи на имота, а не на наемателя.
• Ежедневна комуникация. Предотвратява наемателя, който спира да съобщава за проблеми, защото съобщаването не води до нищо.
• Периодични проверки. Не позволява чак при напускането да откриете какво се е случвало цяла година.
• Предаване при напускане и уреждане на депозита. Предотвратява удръжката, която не можете да докажете.

Минете през единадесетте и отбележете всяка по един от три начина: върша го и сега; ще го върша, но с нежелание; няма да го върша. Дръжте отбелязания списък пред себе си до края на статията, защото всяко сравнение по-долу се прави спрямо него, а не спрямо общо усещане колко работа е отдаването на имот.

Колко време отнема управлението, когато месецът е лош

Управлението отнема малко време в спокоен месец и много в лош, затова преценявайте по лошия месец: изнасяне, търсене, предаване и авария се събират в едни и същи четири седмици.

В спокоен месец с редовен наемател работата е едно плащане за проверка, едно отчитане на показания и едно съобщение. Собственик, който преценява по такъв месец, преценява по месеца, който никога не създава проблеми. Натоварването не е равномерно през годината. То се струпва около две събития: смяната на наемателя и повредата в имота.

Значение има не колко часа отнема задачата, а кой определя кога ще ги отделите. Договорът за наем се подготвя за една вечер, която избирате сами. Огледът отнема четиридесет минути в час, който избира кандидатът, и рядко попада в работния ви ден, а сериозното търсене означава няколко такива огледа за две седмици. Спуканата тръба отнема каквото отнеме, веднага, а водопроводчик, когото не сте викали досега, няма да дойде по-бързо, защото за вас е спешно.

Три проверки решават дали лошият месец е поносим. Стигате ли до имота и обратно в рамките на работния ден, без да отменяте нещо, което не се отменя? Вдигате ли телефона в работно време, когато водопроводчикът, домоуправителят и кандидатът звънят в един и същи ден? И имате ли вече двама-трима майстори, чиито номера набирате, вместо да отваряте резултати от търсачка в 22:00 ч.? При един провален отговор лошият месец е неприятен. При два това е месецът, в който наемателят започва да разглежда обяви.

Колко струва фирма за управление и как се формира таксата

Таксите за управление се формират по три начина: процент от събрания наем, фиксирана месечна сума или отделна такса за намиране на наемател, дължима веднъж на наемател. Установете коя от трите важи, преди да сравнявате две оферти.

Всяка структура насочва интереса на фирмата на различно място. Това е по-полезно от самото число в офертата. Процентът от събрания наем не носи нищо, докато имотът стои празен, което поставя фирмата под натиск да го запълни бързо. Питайте как проверява кандидатите, преди да предложи някого. Фиксираната месечна такса е предвидима и се дължи и при празен период, което устройва собственик, който иска спокойна сметка, но премахва финансовата причина имотът да се запълни бързо. Таксата за намиране се печели наново при всяка смяна на наемателя, затова питайте направо: ако наемателят си тръгне след четири месеца, дължи ли се тя втори път в пълен размер?

Сравнимата стойност е годишната и тя не е само таксата. Питайте кои от единадесетте задачи влизат в обявената цена и кои се фактурират отделно. Отделно обикновено остават разходът за обяви, посещенията извън работно време, надценката върху ремонтните фактури и работата, когато се стигне до извеждане на наемател. След това съберете едно число: дванадесет месечни такси, плюс една такса за намиране, ако очаквате една смяна, плюс отделните пера, срещу година с един празен месец. Две оферти, които изглеждат близки на месец, се разминават силно за година.

Кои задължения остават ваши, независимо кой управлява имота

Фирмата за управление поема работата, но не и отговорността: договорът за наем, депозитът и доказателствата за състоянието на имота остават ваши.

Тук стои обичайната грешка. Възлагането мести вършенето, не последицата. Ако опис на обзавеждането не е правен, удръжката от депозита пада в края на наема и пада срещу вас, а не срещу фирмата, която го е пропуснала. Ако наемателят преотдава и съседите се оплакват, адресът в кореспонденцията е вашият.

На практика това означава документи, които стоят при вас и при двете уговорки, а не само в пощата на фирмата: подписаният договор за наем с всички анекси, описът на обзавеждането със снимки с дата от предаването, протоколите при влизане и при напускане, записът на плащанията месец по месец, показанията при всяка смяна на наемател и кореспонденцията по щетите. Фирми се сменят, агенти напускат, пощенска кутия се закрива. Правилото е просто: ако с изгубването на контакта в агенцията оставате без възможност да докажете нещо за собствения си имот, това нещо не е документирано, а само известно на друг.

Този запис го водите вие, независимо кой път изберете. Точно този проблем решава платформата за собственици

В акаунт, който остава ваш, а не на този, който управлява имота в момента.

Може ли да възложите само част от работата

Да, и частичното възлагане е обичайната уговорка, а не компромис: фирмата поема задачите с присъствие и с чужд график, а при вас остават тези, които се вършат от бюрото.

Три разделения работят на практика. Фирмата поема търсенето, огледите и договора за наем, а нататък наемното отношение водите вие, което устройва собственик, чийто проблем са делничните вечери, а не самото наемно отношение. Фирмата поема поддръжката и повикванията, а отношението с наемателя и парите остават при вас; това устройва собственик без свои майстори и без време да ги търси в 22:00 ч. Или фирмата покрива определено отсъствие, сезон в чужбина или период на болест, с описан обхват и крайна дата.

Частичните уговорки се късат на шева и шевът е винаги на едно и също място: наемателят не знае на кого да звъни. Когато и двете страни се занимават с едно и също, наемателят набира този, който е отговорил последния път, половината история остава в телефона ви, а другата половина в системата на фирмата, и предаването при напускане се възстановява по два непълни разказа. Разделете единадесетте задачи една по една, в писмен вид, и дайте на наемателя по един контакт за всяка категория.

Три задачи не се делят наполовина. Депозитът се държи от една страна и това е страната, която отговаря за връщането му. Предаването с опис на обзавеждането се прави от този, който после ще го защитава, затова е добре описът да се подпише и да се прочете при напускането от един и същи човек. А правото на ремонт изисква сума, над която се пита предварително, и тя стои само в едната страна.

Кога да управлявате сам и кога да наемете фирма

Управлявайте сами един или два имота, до които стигате и се връщате в рамките на работния ден и за които сте на разположение в работно време; възложете изцяло при разстояние, при четири и повече имота или при краткосрочно отдаване.

Правило първо, управление от собственика, важи, когато и трите условия са налице. При тях годишната такса плаща за задачи, които вече вършите сами, а отношението с наемателя остава при вас и точно то показва година по-рано, че наемателят се готви да излезе.

Правило второ, пълно възлагане, важи при живот в друг град или в друга държава, при краткосрочно отдаване или при четири и повече имота. Четири е ориентир на тази статия, а не измерен праг, а разсъждението зад него тежи повече от самото число: лошите месеци идват приблизително с еднаква честота на имот, така че при четири престават да са редки и започват да се застъпват. Краткосрочното отдаване умножава всяка от единадесетте задачи по броя на престоите, а не по броя на наемателите, и носи собствени задължения за регистрация и отчитане, разгледани отделно в статията за краткосрочното отдаване.

Правило трето, разделяне, важи, когато пропада точно едно условие. Едно пропаднало условие е дупка, която се покрива с плащане. Три пропаднали условия означават контрол над фирма, който не сте в състояние да упражните: плащате пълната такса и получавате половината полза.

Правилата се чупят на три места. Наследен имот, при който решенията изискват няколко подписа, често върви по-добре с фирма, независимо от разстоянието, защото един контакт урежда това, което четирима съсобственици не уреждат по телефона. По-стара сграда с повтарящи се проблеми в общите части вдига натоварването, колкото и близо да живеете. А собственик в далечен часови пояс пропада дори при разделянето, защото одобрен в 03:00 ч. ремонт е същото като неодобрен.

Какво да проверите в договора с фирмата, преди да подпишете

Проверете десет точки преди подписване: обхват, право на ремонт, кой държи депозита, срок на плащане, отчетност, празни периоди, срок на договора, предизвестие, връщане на документите и качеството, в което подписва фирмата.

• Обхват. Кои от единадесетте задачи влизат вътре, изброени. Договор, който казва „управление на имота“ и нищо повече, няма обхват.
• Право на ремонт. Сумата, над която фирмата пита предварително. Без такъв праг или одобрявате всеки сменен смесител, или научавате след това.
• Депозитът. Кой го държи, в коя сметка и какво става с него, ако прекратите уговорката, докато наемателят е още в имота.
• Срок на плащане. Датата, на която събраният наем стига до вас, и какво прави фирмата, когато наемателят не е платил. Тази точка се научава през първия труден месец, а не преди него.
• Отчетност. Какво получавате, колко често и в какъв вид. „При поискване“ не е отчетност.
• Празни периоди. Дължи ли се такса, докато имотът стои празен? Отговорът следва от структурата на таксата, описана по-горе.
• Срок на договора. За колко време се обвързвате.
• Предизвестие. Какво прекратява уговорката и колко време преди това.
• Връщане на документите. Какво се връща при прекратяване: документи, ключове, досието на наемателя, историята на плащанията и описът. Уговорете това при подписването, защото при прекратяване съдействието на фирмата е доброволно.
• В какво качество подписва фирмата. Дали подписва договора за наем като ваш представител, или от свое име, защото това определя с кого е обвързан наемателят.

Може ли да смените решението си по-късно

Решението се променя и цената на промяната е предимно информационна: контактите, историята на плащанията, описът и записът за състоянието на имота трябва да преминат към вас или към следващата фирма.

Смяната е лесна в месеца на подписване и неудобна на третата година, защото дотогава фирмата знае за имота ви неща, които никога не са стигали до вас в писмен вид: кой съсед се оплаква, коя тръба е закърпена вместо сменена, какво е поискал наемателят през март. Поискайте четири неща в писмен вид, преди да връчите предизвестие: досието на наемателя с договора за наем и всички анекси, записа на плащанията за целия период, описа и протоколите от предаване със снимките, и отворените задачи по поддръжка с историята им.

Поискайте ги, докато отношенията още работят. След връчено предизвестие фирмата няма особена причина да бърза, а и няма бърз начин да изискате документ, който е трябвало да стои у вас от самото начало.

За наемателя, който остава в имота, промяната е смяна на контакт и нищо повече, и е добре да я научи от вас, а не от върнато съобщение. Изпратете едно съобщение, което посочва новия контакт, потвърждава данните за плащане и казва от коя дата важи промяната. Наемател, който първо чува за смяната от непознат, който иска наем, е наемател, който започва да разглежда обяви.