Как да отдадете апартамент под наем: стъпка по стъпка

За да отдадете апартамент под наем, първо изяснявате собствеността и състоянието на жилището, определяте наем, който можете да защитите, отсявате кандидатите още преди да дойдат на оглед, подписвате писмен договор за наем, предавате имота срещу подписан протокол и записвате всяко плащане. Десет стъпки в този ред. Редът обаче не е всичко: всяка стъпка завършва с нещо записано, а след година тези записи са единствената версия на случилото се, която още съществува.

Какво трябва да е готово, преди да пуснете обявата?

Преди обявата трябва да имате документ за собственост, писмено съгласие на съсобствениците, ако има такива, проверен договор за кредит и решение кои дефекти ще ремонтирате и кои ще обявите.

Собствеността е първа. Съберете в една папка документа за собственост, скицата или плана и последните сметки за комунални услуги и такса поддръжка. Кандидатите рядко ги искат. Наемателят, който по-късно оспорва на кого плаща, ги иска, а в края на данъчната година ги иска и счетоводителят.

Когато имотът има повече от един собственик, съгласието на останалите се оформя писмено преди публикуването на обявата, а не след като кандидатът вече е поел ангажимент. Наследените жилища са типичният случай: трима братя и сестри, единият от които движи отдаването, а другите двама смятат, че ще бъдат питани, преди някой да подпише. Кратко писмено съгласие, в което се посочва кой управлява отдаването и при какви условия може да договаря, премахва спор, който иначе изплува, когато в жилището вече живее наемател.

Ако имотът е ипотекиран, прочетете какво пише в договора за кредит за отдаването под наем. Някои договори изискват уведомяване на банката, други ограничават срока.

След това обиколете жилището с бележник и запишете всеки дефект: спуканата плочка в банята, прозореца, който не се затваря докрай, драскотината по паркета. За всеки решете: ремонт или обявяване. Ако дефектът пречи на всекидневното ползване, ремонтирайте го, защото ще води до обаждания още от първия месец. Ако е козметичен и не се влошава, обявете го и го пренесете по-късно в протокола за предаване. Единственото, което не бива да правите, е да го премълчите. Скрит дефект, открит след подписването, ви струва или ремонта въпреки всичко, или доверието на наемател, който вече смята, че криете неща.

От тази стъпка излизате с папка документи и писмен списък на дефектите. Списъкът не е канцеларска работа. Той е базата, спрямо която ще се измерва състоянието на имота, когато наемът приключи.

Как да определите наем, който можете да защитите?

Наемът се определя по поне пет наистина сравними обяви, коригира се спрямо това, което жилището ви има и няма, и се фиксира долна граница, под която не слизате.

Сравнима означава същия квартал, сходна година и тип на сградата, близък етаж и приблизително същата квадратура. Апартамент на партер на шумен булевард и апартамент на четвърти етаж на тиха успоредна улица не са сравними, независимо че са в един квартал. Съберете пет, запишете какво включва всяка от тях и чак тогава гледайте цифрите. Обявените цени са искани, а не сключени: това, което четете, е надеждата на други собственици.

Коригирайте по разликите, за които наемателите наистина плащат: обзаведено срещу необзаведено, вида отопление и колко струва през януари, асансьор в сграда над трети етаж, паркомясто, състоянието на кухнята и банята.

След това фиксирайте две числа. Исканият наем и долната граница. Границата съществува заради компромис, който повечето начинаещи собственици преценяват наопаки. Допълнителен месец празен апартамент струва цял месечен наем, безвъзвратно. Наем малко под средния за квартала струва разликата всеки месец, но запълва жилището и го задържа запълнено. Да чакате по-високата цифра, си струва само ако очаквате да навакса празния месец в рамките на договора за наем.

Когато кандидат натиска за отстъпка, отстъпете нещо друго, но не наема. По-дълъг първоначален срок, дата на плащане, която съвпада със заплатата му, разрешение да пребоядиса стая в цвят по свой избор, пералня, която и без това щяхте да купите. Всяко от тези неща ви струва веднъж. Намаленият наем ви струва всеки месец до края на договора.

От тази стъпка излизате с писмен ценови лист: искан наем, долна граница и отстъпките, които сте готови да направите, в реда, в който ще ги предлагате.

Какво да пише в обявата, за да отсее неподходящите кандидати?

Обявата отсява, когато казва ясно условията, по които не отстъпвате: наем, депозит, срок, кой плаща кои сметки, обзавеждане, домашни любимци и за какво домакинство е подходящо жилището.

Всяка премълчана подробност води до огледи, които не завършват с нищо. Пропуснете депозита и част от хората, които дойдат, ще разберат в последния момент, че не могат да го съберат. Не споменете нищо за домашни любимци и някой ще пристигне, след като вече е обещал куче на детето си. А неясните сметки значат, че наемът в главата на четящия не е наемът, който имате предвид. Огледът ви струва една вечер и струва същото на кандидата. Задачата на обявата е да гарантира, че идват хора, които наистина биха могли да подпишат.

Кажете за какво домакинство е подходящо жилището, като говорите за имота, а не за хората. Двустаен апартамент на шести етаж в сграда без асансьор не е подходящ нито за семейство с малки деца, нито за наемател, който трудно се качва по стълби, и когато това пише в обявата, спестява на двете страни изгубена вечер.

Снимките показват състоянието, включително дефектите, които на първата стъпка сте решили да обявите. Изкушението е да снимате от ъгъла с широк обектив и добра светлина и да получите нещо по-голямо и по-ново от самото жилище. Такава снимка пълни календара ви с огледи, които свършват на входната врата. Снимайте всяка стая, включително банята и балкона, на обикновена дневна светлина. Кандидат, който идва, след като вече е видял спуканата плочка, е кандидат, който вече я е приел.

От тази стъпка излизате с текста на обявата и с въпрос за отсяване, който изпращате със съобщение, преди да се уговорите за оглед: колко души ще живеят в жилището, от кога искат да се нанесат и за какъв срок.

Как да проверите кандидат за наемател, без да събирате излишни данни?

Кандидатът за наемател се проверява по това, което има отношение към плащането на наема и грижата за имота: работа и стабилност на доходите, кой ще живее в жилището и препоръка от предишен наемодател.

Полезните въпроси са малко. Къде работите и от колко време. Кой ще живее тук освен вас. Защо се местите. Имате ли предишен наемодател, на когото мога да се обадя. Последният тежи повече от всеки документ, защото предишният наемодател е наблюдавал този човек цяла година и няма причина да го разкрасява. Питайте конкретно, не общо. Не „добър наемател ли беше“, а „плащаше ли навреме и в какво състояние остави апартамента“.

Проверката е съразмерна на това, което е заложено. За едногодишен договор за наем на обзаведено жилище препоръка от работодател и от предишен наемодател са съразмерни. Искането на банкови извлечения за половин година не е, а кандидатите, които най-много бихте искали, са и тези, които най-вероятно ще се откажат.

Личните данни, събрани при отдаването, са предмет на GDPR, а практическото правило е свеждане до минимум: събирайте това, което решението изисква, пазете го само докато трябва, и казвайте на кандидата защо го събирате. Обичайният пропуск е снимана лична карта, която остава в телефона три години. След като изборът е направен, данните на неуспелите кандидати вече не служат за нищо.

От тази стъпка излизате с кратка писмена бележка защо сте избрали този наемател и със съгласие за всичко, което сте запазили. Бележката отнема две минути и има значение, ако решението някога бъде оспорено.

Какво трябва да съдържа договорът за наем?

Договорът за наем посочва страните и имота, срока, наема с дата и начин на плащане, условията по депозита, разпределението на сметките, сроковете за предизвестие и правилата за ремонти и достъп.

Страните и имотът: пълни имена и идентификатори и точният адрес с етаж и номер на апартамента. Тази клауза предотвратява спора кой отговаря, когато този, който плаща, не е този, който е подписал.

Срокът и какво следва след него: подновява ли се автоматично, преминава ли в безсрочен или просто изтича. Ако договорът мълчи, след изтичането на първоначалния срок остава наемно отношение, което никой не може да определи.

Наемът, датата и начинът на плащане. Посочете дата, не „в началото на месеца“. Посочете начин, който оставя следа. Наем, платен в брой на неуточнен ден, е наем, за който не може да се докаже нито че е платен, нито че не е.

Сметките се разпределят поименно: кои партиди остават на ваше име, кои прехвърля наемателят, кой плаща таксата за поддръжка и кой плаща тока за общите части. Последното е дребно и е най-честият източник на дребни, но постоянни спорове.

Ремонтите: кои са ваши и кои на наемателя, изписани, а не подразбиращи се. Запишете и как наемателят съобщава за повреда и в какъв срок реагирате, защото наемател, който не може да се свърже с вас за теч, ще извика водопроводчик и ще приспадне фактурата от наема.

Достъпът се урежда изрично: имотът е ваш, а наемателят живее в него, и двете имат последици. Определете срок за предизвестие при посещения и правило за аварийни случаи. Идването без предупреждение е най-бързият начин да загубите добър наемател.

Приложенията: назовете ги в самия договор за наем. Протоколът за предаване, описът на обзавеждането и показанията на уредите са приложения, а договор, който ги посочва поименно, ги обвързва със себе си.

От тази стъпка излизате с два подписани оригинала, по един за всяка страна, с назовани в тях приложения.

Какъв депозит да вземете и какво можете да удържите от него?

Депозитът покрива щети извън обичайното износване и неплатени наеми или сметки. Размерът му, това, което не покрива, и редът за връщането му се записват в договора за наем, преди наемателят да го преведе.

Почти всеки спор за депозит тръгва от разграничението между щета и износване. Износване е това, което се случва с жилище, в което се живее нормално: боя, избледняла за две години, изтъркан лак на паркета в коридора, изхабена гарнитура на кран. Щета е това, което се случва с жилище, с което се отнасят зле: изгорен плот, спукан котлон, разбита брава, стена с дупки от стойка, за която не сте се уговаряли. За втората категория може да удържите. За първата не може, а опитът да удържите превръща обичайното изнасяне в спор.

Запишете в договора дали депозитът може да послужи като наем за последния месец. Повечето собственици приемат, че не може, а повечето наематели приемат, че може. Ако договорът мълчи, наемателят спира да плаща последния месец и оставате без покритие за състоянието на апартамента точно в момента, в който ви трябва.

Опишете реда за връщане: в какъв срок след връщането на ключовете се възстановява депозитът, какви удръжки се допускат и че всяка удръжка се подкрепя с доказателство, например снимка с дата, фактура или оферта. Издайте писмена разписка, когато депозитът постъпи.

От тази стъпка излизате с клауза за депозита в договора и с разписка за парите.

Как да предадете жилището, така че състоянието му да е доказуемо?

Жилището се предава срещу подписан протокол, който изброява обзавеждането и уредите със състоянието им, снимки с дата на всяка стая и на всеки съществуващ дефект и показанията на уредите, вписани в същия документ и подписани от двете страни в деня на предаването.

Описът на обзавеждането е ядрото. Изброете всичко, което оставяте: уредите с марка и, където се вижда, сериен номер; мебелите стая по стая; броя предадени ключове за всяка брава. Срещу всяка позиция запишете състоянието с обикновени думи. „Хладилник, работещ, вдлъбнатина долу вдясно на вратата.“ „Диван, чист, малко скъсване на левия подлакътник.“ Опис, в който пише само „диван“, доказва, че е съществувал диван, и нищо повече.

Снимайте в същия ден и оставете снимките да носят датата си. Всяка стая от два ъгъла, после близък кадър на всеки дефект от първоначалния списък. Този комплект решава разговора за депозита след година или две. Сега отнема петнайсет минути.

Впишете показанията в самия протокол, не на отделна бележка: ток, вода и отопление, където е измервано, заедно с номерата на уредите. Снимайте и таблото на всеки уред. Първата сметка след предаването е мястото, където невписано показание се превръща в спор за потребление отпреди наемателя.

След това двете страни подписват и всяка взема екземпляр. Неподписаният протокол е най-честият пропуск на тази стъпка и е пълен пропуск. Подробен опис, който наемателят не е подписал, доказва само какво сте написали сам.

За по-подробно разглеждане описът на обзавеждането и протоколът за предаване са разгледани в отделно ръководство.

От тази стъпка излизате с подписан протокол, комплект снимки и вписани показания, събрани в едно досие.

Какво се урежда през първия месец от наема?

През първия месец се прехвърлят или преоформят партидите за комунални услуги, потвърждава се един начин на плащане, който оставя следа, проверява се дали първото плащане е постъпило на уговорената дата и се записва.

Партидите: решете кои минават на името на наемателя и кои остават на ваше. Партида на името на наемателя го прави пряко задължен към доставчика, което е по-чисто, но не виждате дали сметките се плащат, затова искайте периодично потвърждение за издължаване. Партида, останала на ваше име, ви държи задължен, тоест научавате за неплащането през собствената си сметка, а не през прекъсване на услугата.

Плащането: банков превод с адреса на жилището или името на наемателя в основанието. Плащането в брой е обичайната уговорка за първия месец и обичайната грешка на първия месец. Плащане, което никой не може да проследи, не подкрепя нито претенция за забавен наем, нито данъчна декларация.

Проверете дали първото плащане е дошло на уговорената дата, а не два дни по-късно. Ако закъснее през първия месец, реагирайте през първия месец, писмено, с неутрално изречение с въпрос удобна ли е датата на плащане. Почти всеки дълготраен проблем с неплащане е започнал с първи месец, на който е било позволено да се размине, защото наемателят бързо научава какво търпите.

От тази стъпка излизате с дневник на плащанията, воден от първия превод, в който се вижда дата, сума и основание.

Какво дължите върху дохода от наем?

Доходът от наем, получен от физическо лице, подлежи на деклариране, а размерът на дължимото зависи от получения през годината наем и от това дали наемателят е физическо лице или фирма, защото двете се третират различно.

Ясно е кои записи стоят в основата на декларацията. Договорът за наем установява уговорения наем и срока. Дневникът на плащанията установява какво реално е постъпило и кога, а това не винаги съвпада, тъй като наемател, платил със закъснение през декември, е преместил доход между две години. Банковите извлечения подкрепят и двете. Собственик, който ги е водил от първия месец, попълва декларацията от документи, които вече съществуват.

Ако наемателят ви е фирма, попитайте още при договарянето как ще третира плащанията, защото счетоводните ѝ задължения се отразяват на положението ви. Уредете го преди подписването.

От тази стъпка излизате с договора за наем, дневника на плащанията и банковите извлечения, определени като комплекта, върху който ще стъпи декларацията.

Какви документи пазите до края на наема и къде?

Пазите договора за наем и приложенията му, протокола за предаване със снимките, показанията на уредите, дневника на плащанията, потвържденията по сметките и цялата писмена кореспонденция на едно място, за целия срок на наема и известно време след края му.

Разпилените документи не вършат работа точно в момента, в който потрябват. Протоколът е в чекмедже, снимките са в телефон, който отдавна е сменен, потвържденията за плащане са в имейл, който вече не ползвате, а наемателят стои в антрето и иска депозита си. Нищо от изброеното не е изгубено от небрежност. Изгубено е, защото никога не е било събрано на едно място.

Кореспонденцията се брои. Когато наемателят съобщи за повреда, запазете съобщението. Когато се съгласите да пребоядиса спалнята, изпратете после кратко съобщение, с което потвърждавате какво сте се уговорили, дори уговорката да е постигната по телефона.

В края на наема досието върши работата. Обикаляте жилището с протокола и снимките, сравнявате позиция по позиция, отделяте износването от щетите и уреждате депозита срещу доказателства, а не срещу впечатления. Наемател, на когото показвате снимка с дата на плота такъв, какъвто е бил в деня на нанасянето, рядко спори какво се е случило с него.

Да държите всичко това на едно място е практически въпрос, а не въпрос на дисциплина, и платформата за собственици решава точно този проблем: документите за всеки имот се съхраняват заедно, така че да са събрани на едно място, а не на шест.