Договор за наем: какво задължително да включите

Договорът за наем трябва да посочва страните, имота, наемната цена и срока. Останалите клаузи ви защитават само ако по-късно можете да докажете, че са спазени или нарушени. Доказателствата идват от документите, които двете страни подписват при предаването на жилището, и от записите, които наемодателят води след това.

Какво трябва да съдържа договорът за наем?

Всеки договор за наем трябва да посочва страните и данните им, конкретния имот, наемната цена с размер, дата и начин на плащане, срока и датата на предаване на жилището. Сключете го писмено, дори наемът да е за кратко: всичко по-нататък в тази статия се опира на подписан текст.

Всяка страна се описва с трите имена, данните от документа за самоличност и постоянния адрес. Когато едната страна е фирма, посочете наименованието, ЕИК и името на лицето, което подписва от името ѝ. Ако имотът е съсобствен, вземете подписа на всеки собственик или писмено пълномощно от останалите. Попитайте юрист какво следва, ако някой от съсобствениците не е съгласен с наема. Преди да копирате личната карта на наемателя, проверете в указанията на Комисията за защита на личните данни какво от нея можете да записвате и пазите.

За имота посочете адреса, етажа, номера на апартамента и идентификатора по кадастралната карта от документа за собственост. Изброете и всяко допълнително помещение, което влиза в наема: мазе, паркомясто, гараж. Ако в договора пише само „апартамента“, остава неясно кой ползва мазето и паркомястото.

Наемната цена се посочва в евро заедно с датата от месеца, до която се плаща, и банковата сметка за плащане. „Ежемесечно“ без конкретна дата е най-честият пропуск в изтеглените от интернет образци: без дата закъснението не може да се установи.

Изберете между определен и неопределен срок. Определеният срок носи предвидимост, но предсрочното напускане тогава зависи изцяло от клаузата за прекратяване. Неопределеният е по-гъвкав и за двете страни, но дава по-малко сигурност. Датата на предаване запишете отделно от датата на подписване, защото от предаването започват да текат наемът и сметките, а описът на състоянието се прави към същата дата.

В деня на подписването приложете към договора документа за собственост с идентификатора на имота и писмените пълномощни от съсобствениците, ако има такива. Това са първите две страници в досието на имота.

Как да уредите депозита, за да можете да удържате от него?

Клаузата за депозита в договора за наем трябва да определя размера му, какво обезпечава, какви удръжки са допустими, как се установяват щетите и кога и как се връща остатъкът. Преди да впишете размера и срока за връщане, проверете с юрист дали законът ги ограничава.

Решете какво покрива депозитът. Ако обезпечава само щети, не можете да удържите от него неплатения наем или последната сметка за ток, която пристига след напускането на наемателя. Ако покрива и наем, и последни сметки, запишете това изрично. Срокът за връщане трябва да е достатъчно дълъг, за да пристигнат и последните сметки, но тогава и наемателят чака по-дълго остатъка.

Удръжките се определят спрямо приемо-предавателния протокол, а не спрямо „нормалното износване“. Формулировка като „с изключение на нормалното износване“, без нищо, с което да се сравни, е в основата на повечето спорове за депозит. Запишете вместо това, че състоянието при напускане се сравнява със състоянието в протокола и се удържат само разлики, които надхвърлят обичайното ползване. Всяка удръжка се подкрепя със снимки и оферта или фактура за ремонта.

Уточнете дали наемателят може да прихване наема за последния месец от депозита. Ако договорът мълчи, наемателите често спират да плащат последния месец и наемодателят остава с депозит, който вече не покрива никакви щети. Посочете и как се връща депозитът: с превод по сметка, записана в договора, за да остане следа и от самото връщане.

Досието на депозита се състои от четири документа: преводът, с който наемателят го е платил, преводът, с който сте го върнали, сравнението при напускане и фактурата за всяка удръжка. Пазете и четирите заедно с договора.

Кои документи да подпишете при предаването на жилището?

При предаването на жилището наемодателят и наемателят подписват приемо-предавателен протокол с опис на обзавеждането, показанията на уредите, броя ключове и снимки с дата. Двете страни го подписват, а договорът препраща към него.

Направете описа на обзавеждането стая по стая. Запишете всеки предмет и състоянието му с прости думи, например „драскотина по лявата врата на гардероба“ или „кранът в кухнята капе“. Където моделът на уреда се вижда, запишете и него. Опис, в който пише само „обзаведено“, не дава на никоя от страните с какво да сравни при напускане.

Отчетете показанията на електромера, водомерите, топломера или разпределителите, ако има такива, и газомера. Снимайте всеки уред така, че показанието да се чете. Тези показания определят откъде започва потреблението на наемателя, а без тях първата сметка става повод за спор.

Пребройте ключовете, дистанционните и картите за достъп и запишете броя. Ако някой ключ не се върне, преброеният комплект ви дава основание да удържите смяната на патрона, а непреброеният – не.

Снимайте всяко помещение: стени, подове, прозорци, баня. Снимките трябва да са с дата, а копие от тях да получат и двете страни. Така предаването отнема повече време, но без снимки година по-късно ще възстановявате състоянието на имота по спомен.

Добавете в договора изречение, че протоколът от датата на предаване е неразделна част от него, и нека двете страни подпишат всяка страница. Цялата процедура е описана в статията за огледа при предаване на жилището.

Кой плаща сметките, таксите и ремонтите по време на наема?

Кой плаща сметките, таксите и ремонтите, решава договорът за наем, затова той трябва да назовава изрично всеки текущ разход: ток, вода, отопление, такси към етажната собственост и интернет. Ето какво да запишете за всеки от тях и какво става, ако го пропуснете:

• Ток, вода, отопление и газ. Запишете кой плаща и дали партидите остават на името на наемодателя, а наемателят му възстановява сумите по сметките. Без такава клауза неплатените сметки се трупат по партидата на наемодателя.
• Такси към етажната собственост. Запишете кой плаща таксите за общите части. Иначе наемодателят научава за задълженията от домоуправителя.
• Интернет и телевизия. Запишете на чие име е договорът с доставчика и кой го прекратява при напускане. Иначе наемателят напуска, а абонаментът продължава.
• Дребни ремонти. Запишете, че наемателят поема дребни неща като крушки, уплътнения и запушени канали. Иначе с всяка дребна повреда наемателят ще се обръща към наемодателя.
• Основни ремонти. Запишете, че наемодателят поема конструкцията, инсталациите и повредите по уредите, които наемателят не е причинил. Иначе за всяка авария ще се спори едва след като е станала.

Опишете в договора и процедурата при повреда. Наемателят съобщава писмено, наемодателят отговаря в определен срок, а при авария, например теч, наемателят може сам да ограничи щетите и да си получи парите обратно срещу фактура.

Ако партидите остават на името ви, отбелязвайте всеки месец сметката и датата, на която наемателят я е възстановил. Иначе ще научите за задълженията по партидата си едва когато доставчикът ги потърси.

Какво ви защитава, ако наемателят спре да плаща?

Четири клаузи в договора за наем защитават наемодателя при неплащане: плащане по банков път, определена последица при закъснение, право на прекратяване след определен брой неплатени месеци и писмена процедура за уведомяване.

Изисквайте наемът да се плаща по банков път, с месеца в основанието за плащане. Всеки такъв превод доказва и плащането, и периода, за който се отнася. Ако приемате плащане в брой, издавайте всеки път подписана разписка с номер.

Определете какво следва при закъснение. Ако изберете неустойка или лихва за забава, посочете размера и деня, от който започва да тече. Попитайте юрист колко висока може да бъде, преди да я впишете. Ако не искате такава, посочете поне гратисния период след падежа.

Запишете след колко неплатени месеца наемодателят има право да прекрати договора. Краткият праг пази дохода от наем, но не оставя никаква свобода на наемател, който е закъснял само веднъж. Дългият праг прави обратното. Самото число е по-малко важно от това да е записано.

Уговорете кои канали се смятат за валидно уведомяване, например писмо до адреса в договора или имейл до посочени адреси. На съобщение, изпратено по друг път, трудно може да се разчита. Не включвайте клаузи, които позволяват на наемодателя да сменя патрона или да спира тока и водата. Ако наемателят не плаща и не напуска, обсъдете следващите стъпки с юрист.

Водете месечен запис на дължимия и получения наем, с датата на всяко плащане. Тогава, ако се стигне до прекратяване, ще можете да покажете колко месеца не са платени, а не само да го твърдите.

Как се прекратява договорът за наем предсрочно?

Предсрочното прекратяване на договор за наем се урежда с четири клаузи: основанията, на които всяка страна може да го прекрати, срокът на предизвестие за всяка от тях, писмената форма на предизвестието и уреждането на депозита и предплатения наем.

Изброете основанията за всяка страна. За наемодателя това обикновено са неплащане, както е описано в предходния раздел, сериозни щети, преотдаване без съгласие и ползване на имота за друго освен за живеене. За наемателя това са основни ремонти, които наемодателят не е извършил, или жилище, което е станало негодно за ползване.

Посочете срока на предизвестие за всяка страна в дни или месеци. Сроковете могат да са еднакви или наемателят да има по-кратък, ако сте готови на по-малко сигурност. Попитайте юрист кой срок важи, ако договорът не посочва такъв.

Изисквайте предизвестието да е писмено и да се връчва по един от каналите, уговорени в договора. Ако наемателят само каже „следващия месец се изнасяме“, няма как да докажете кога е отправено предизвестието. Пазете копие от всяко предизвестие с доказателство и дата на връчване, защото срокът тече от датата на връчване и тя трябва да може да се докаже.

При определен срок решете какво дължи наемателят, ако напусне по-рано без основание: наем за срока на предизвестие или определено обезщетение. Обсъдете с юрист размера на обезщетението, преди да го впишете. При напускане повторете предаването в обратен ред: оглед на целия имот спрямо протокола, крайни показания на уредите, връщане на ключовете и уреждане на депозита според договорената клауза.

Как да проверите договора, преди да го подпишете?

Проверката на договор за наем преди подписване минава през седем стъпки, от страните до приложенията. Безплатният образец е добра отправна точка само ако на всяка от стъпките по-долу сте вписали свое решение, а не сте оставили общия текст.

1. Проверете страните: трите имена, данните за самоличност и подписа или пълномощното на всеки собственик.
2. Проверете имота: адрес, номер на апартамента, идентификатор и всяко допълнително помещение.
3. Проверете наемната цена: размер в евро, дата на плащане, банкова сметка и последица при закъснение.
4. Проверете срока: определен или неопределен, с дата на предаване, отделна от датата на подписване.
5. Проверете депозита: размер, какво обезпечава, правило за удръжките, обвързано с протокола, срок и начин на връщане и дали може да се прихване срещу последния месец.
6. Проверете разходите и прекратяването: всяка сметка и такса с платеца ѝ, разделението на ремонтите, процедурата при повреда, основанията и предизвестието за всяка страна и валидните канали за уведомяване.
7. Проверете приложенията: приемо-предавателен протокол, опис на обзавеждането, показания на уредите, брой ключове и снимки с дата, посочени в договора и подписани на всяка страница.

Какво да документирате, докато имотът е отдаден под наем?

Докато имотът е отдаден под наем, записвайте всяка промяна в наемната цена, обитателите или срока в подписан анекс с дата, приемайте всяко плащане по проследим начин и пазете писмено всяко искане за ремонт и уведомление заедно с договора.

Подписвайте анекс при всяка промяна: намаляване на наема по време на ремонт, удължаване, смяна на сметката за плащане, разрешение за домашен любимец. Най-честият пропуск тук е устна уговорка за по-нисък наем за два месеца. При напускане наемателят твърди, че намалението е било за постоянно, и нищо не доказва обратното.

Записът на плащанията, който водите по клаузата за наемната цена, ви трябва и когато декларирате дохода от наем. Попитайте счетоводител какво и в какъв срок трябва да декларирате.

За всяко искане за ремонт отбелязвайте датата на съобщаване, датата на отговора и фактурата. Всяко уведомление пазете с доказателството за връчване.

Събирайте всичко в едно досие за всеки имот: договор, протокол, анекси, запис на плащанията и кореспонденция. Добре е агенциите, които управляват имоти от името на собственици, да водят такова досие за всеки управляван имот. Така собственикът вижда записите, без да пита. Управлението на договори за наем в Smarter Facility съхранява всички договори на едно място, следи условията и началната и крайната дата на всеки от тях и ви напомня, преди договор да изтече или да се наложи подновяване.