Как да подготвите апартамент за отдаване под наем

Апартаментът е готов за наем в момента, в който състоянието му може да се докаже. Три решения определят всичко останало: кои дефекти ще ремонтирате, преди наемателят да види имота, какво ще остане в жилището, след като изнесете своите вещи, и какво ще запишете за състоянието на всяка стая, докато апартаментът още е празен. Почистването и снимките идват накрая и са най-малката част от работата.

Какво трябва да е готово, преди апартаментът да излезе на пазара

Всичко, за което апартаментът трябва да е празен, се прави преди обявата: ремонтите по конструкцията, ВиК и електроинсталацията, боядисването и основното почистване. Снимките са последната стъпка от подготовката, а не отделен етап.

Всичко опира до достъпа. Водопроводчик, който трябва да мести мебелите на наемателя, работи по-бавно и излиза по-скъпо. А работа, при която тече вода, вдига се прах или токът е спрян, трудно се върши, докато в жилището живее човек. Стигне ли се до стени, подове, тръби или инсталации, работата е за периода, в който апартаментът е празен.

Докато обявата е активна, се правят само дребни неща, които не оставят следа и не излизат от една стая: смяна на осветително тяло, нова дръжка на врата, закачане на огледало, монтаж на корниз. Апартаментът продължава да изглежда като на снимките и огледите не се прекъсват.

Редът е най-важен между боядисването и снимките. Ако снимате, преди да е сложен последният слой боя, най-вероятно ще снимате пак: в обявата стените са зацапани, в апартамента са прясно боядисани, а докато се направят нови снимки, огледът вече е насрочен. Първо боядисване, после почистване и накрая снимки, без нищо между тях.

Отоплението и топлата вода е добре да се оправят рано, макар че на огледа никой не им обръща внимание. Тези системи ги проверява наемателят през октомври, след като вече се е нанесъл. Котел, който се повреди през първата седмица, превръща новия наем в оплакване още преди първата вноска.

Какво да ремонтирате преди наем и какво да оставите

Ремонтирайте това, което се разваля още повече при ежедневна употреба. Сменяйте това, което е в края на живота си. Изнесете това, за което не искате да спорите. За останалото говорете открито и го отразете в наема.

Ремонт е нужен при повредите, които не остават на едно място. Течащ кран оставя котлен камък, а после и петно по шкафа под мивката. Прозорец, който не се затваря, оставя влага по откосите. Разхлабена плочка пропуска вода под замазката. В деня на предаването всеки от тези дефекти е малък, а след дванайсет месеца вече не е, и няма как да се докаже кое е от недоглеждане и кое от начина, по който наемателят е ползвал жилището.

Смяна е решението, когато след ремонт не става ясно в какво състояние е вещта. Котел в края на живота си, поправян вече два пъти. Пералня, която работи, но се тресе. Диван със счупена рамка под здрава дамаска. Развитието е предвидимо: ремонтът не хваща, вещта се разваля след няколко месеца и нито вие, нито наемателят може да каже дали причината е възрастта, или употребата. Тогава депозитът се решава от този, който може да докаже в какво състояние е била вещта в началото.

Изнасяне е изходът, който собствениците използват най-рядко. Холната маса със стъклен плот, килимът, който харесвате, гардеробът с врата, която се отваря само ако я повдигнете. Всяка вещ, за която ще ви е жал, ако се върне повредена, трябва да излезе от апартамента, преди наемателят да влезе. Изнасянето отнема половин ден. Ако я оставите, може да ви коства спор с човек, от когото ви трябва наем цяла година.

Посочване е за козметичните и трайните дефекти: надраскан паркет, тънка пукнатина в плочка, обезцветен плот, следите от предишната кухня. Тук ремонт не е нужен. Нужно е тези неща да се виждат на снимките и да се кажат на огледа, за да не се питате двамата по-късно дали драскотината не е била там отпреди.

Обзаведен или необзаведен апартамент: какво поемате с всеки избор

Обзаведеният апартамент се отдава по-бързо и на по-широк кръг наематели, но всяка вещ в него е нещо, което поддържате и за което отговаряте. Необзаведеният се отдава по-бавно, а описанието на състоянието се свежда до самото жилище.

Обзаведеното жилище сменя наематели по-често. Хора, които се нанасят без багаж, се местят по-лесно и следващия път, а всяко ново нанасяне значи ново почистване и нова проверка по описа на обзавеждането. Необзаведеното задържа наемателя по-дълго, защото местенето му излиза по-скъпо.

Повечето собственици избират средното положение: кухнята, бялата техника и шкафовете остават, а всичко меко и лично си отива. Изборът има логика: това са вещите, които наемателят трудно би носил със себе си, и в същото време тези, чието състояние се описва лесно.

За личните вещи правилото е просто: оставяте вещта само ако бихте я купили отново без колебание. Ако отговорът е не, тя отива в мазето, при роднина или на склад. Проблемът се появява, когато една скъпа вещ остане сред евтини. Наследена трапезарна маса в стая, обзаведена иначе от верижен магазин. Истински килим. Работеща кафемашина. За наемателя стойността им е невидима, защото ги ползва като всичко останало в жилището, а за вас загубата им е напълно видима.

Какво трябва да работи в деня на предаването

Отопление и топла вода, всеки контакт и ключ, всички кранове и сифони, прозорците и вратите с ключалките им, ключ за всяка ключалка и измервателните уреди. Всичко това се проверява пред наемателя в деня на предаването, а не седмица по-рано.

Проверявайте в един и същ ред, за да не пропуснете нещо. Първо водата: пуснете всеки кран на топло и на студено, напълнете и източете мивката и ваната, пуснете казанчето два пъти. После електричеството: всеки контакт със зарядно или лампа, всеки ключ, всяко осветително тяло с работеща крушка. След това отоплението, независимо от сезона, поне веднъж докарано до температура. Накрая вратите и прозорците: заключете и отключете всяка врата поотделно, отвътре и отвън, където има смисъл.

Ключовете не се приемат на доверие, а се броят. По един комплект за всеки пълнолетен наемател. Всеки ключ се пробва в своята ключалка пред него: вратата на жилището, входът на блока, пощенската кутия, мазето, бариерата на паркинга, ако има такава. Ако някой ключ не работи, в деня на предаването ви трябва ключар. Ако същият ключ излезе три месеца по-късно, вече имате наемател, който не вярва, че жилището му е предадено както трябва.

Показанията не могат да се възстановят по-късно. Отчетете електромера, водомера и топломера в деня на предаването, снимайте всеки дисплей и запишете числата с датата. Показание, отчетено следващата седмица, не е показанието при предаването, а разликата после някой я плаща.

Накрая остават нещата, които не са в самото жилище, а във входа: кодът на входната врата, домофонът, къде се изхвърля боклукът, кой ден се чисти блокът, кой е домоуправителят и как се намира.

Как да опишете състоянието на апартамента преди нанасянето

Опишете състоянието на апартамента, докато е празен и чист, стая по стая, преди някой да се е нанесъл. Описанието включва четири неща: датирани снимки, опис на обзавеждането, показанията на уредите и списък с дефектите, които сте решили да не ремонтирате.

Това не е приемо-предавателният протокол. Протоколът се подписва от двете страни в деня на предаването и отразява това, за което двамата са се разбрали. Описанието правите вие предварително и от него после се пише протоколът. Собствениците, които го прескачат, съставят протокола в коридора, докато наемателят чака ключовете, и така се стига до документ, в който пише „в добро състояние“ и нищо повече.

Снимайте дефектите, а не стаите. Общият кадър показва разпределението и нищо повече. С него не се решава спор за конкретно петно. Близък кадър на драскотината по паркета до балконската врата, с нещо до нея за мащаб, показва каква е била и къде точно. Правете и общи кадри, по един на стая, но после ще ви трябват близките. Всяка снимка има нужда от проверима дата, тоест датата на файла трябва да се запази: снимки, минали през месинджър и свалени оттам, обикновено я губят.

Описът на обзавеждането е списък от вещи, а не от категории. „Мебели в хола“ не е ред от опис. „Диван, триместен, сива дамаска, две петна на дясната възглавница“ е. За всяка вещ: какво е, къде е, в какво състояние е и какво вече ѝ има. При уредите се пише марката, а ако на стикера има модел, и той. Как се съставя такъв списък ред по ред, е описано в опис на обзавеждането при отдаване под наем.

Дефектите, които сте решили да не ремонтирате, отиват в отделен списък и всеки от тях се вижда и на снимките, и на реда за съответната вещ. Дефект, който е показан на огледа, но не е записан в описанието, след дванайсет месеца минава за дефект, появил се по време на наема. Показанията от деня на предаването влизат в същото описание, до снимките на дисплеите.

Пазете описанието и на друго място, освен в телефона. Телефоните се губят, сменят се и се възстановяват от резервни копия, които изпускат стари албуми, без да предупредят. И след година, когато наемателят оспори удръжка от депозита, трябва да можете да намерите записа за конкретната стая и за конкретната вещ.

Описанието върши работа само ако след края на наема все още може да бъде намерено, и то по вещ. Управлението на имоти в Smarter Facility събира всеки имот в отделен профил и позволява документите и снимките да се качват и съхраняват при него, вместо да останат разпръснати между телефона, пощата и някое чекмедже, така че описанието на състоянието стои там, където е и самият имот.

Самият приемо-предавателен протокол и какво влиза в него при подписването е отделна тема. Целият път от решението да отдадете жилището до подписания договор е описан в как да отдадете апартамент под наем.

В какъв ред да свършите всичко

Вървете в една посока: решение, ремонт, обзавеждане, почистване, проверка, описание, снимки, обява. Всеки етап зависи от предишния, а етап, изваден от реда си, се прави два пъти.

1. Обиколете апартамента и разпределете всеки дефект между ремонт, смяна, изнасяне и посочване. Направете списъка, преди да звъннете на когото и да е, защото той определя на кого ще звъните.
2. Първо мокрите и конструктивните работи: ВиК, ток, всичко, което стига до стените и подовете. Това е етапът, който вдига прах.
3. Боядисване след праха. Боядисване преди водопроводчика значи боядисване два пъти.
4. Внасяне и изнасяне на мебелите. Каквото си отива, си отива сега. Каквото остава, се подрежда сега.
5. Основно почистване след местенето на мебелите, а не преди него, защото местенето оставя следи по пода.
6. Проверка на всичко: вода, ток, отопление, ключалки, ключове.
7. Описание на състоянието: снимки, опис на обзавеждането, списък с дефектите. Апартаментът е празен, чист и готов, и това е единственият момент, в който описанието има смисъл.
8. Снимки за обявата на дневна светлина, с апартамента точно в състоянието, в което наемателят ще го получи.
9. Публикуване на обявата.

В точки 7 и 8 се снима два пъти и с различна цел. Снимките за обявата продават апартамента. Снимките на състоянието пазят депозита. Направете ги в един ден, в този ред, и ги пазете на различни места.