Осем грешки на новите наемодатели

Има осем грешки, за които новите наемодатели най-често плащат скъпо. Определят наема по обявите на други собственици и избират наемателя по впечатление. Подписват договор, който не урежда ремонтите, и вземат депозит без писмени условия. Предават имота без опис на обзавеждането, приемат наема в брой, не декларират дохода и чакат, вместо да реагират, когато наемът закъснее. Повечето от тях се допускат в първите седмици, а последствията им идват чак в края на наема. За всяка ще намерите кога се допуска, кога започва да излиза скъпо и кой документ я предотвратява. Цялата тема е събрана в пълното ръководство за управление на имот под наем.

1. Наем, определен по обявите на други собственици

Обявите показват колко искат собствениците, а не на каква цена в крайна сметка се сключват договорите. Затова ако препишете наема от тях, той често се оказва твърде висок и имотът остава празен.

Празният месец също струва пари. Вие продължавате да плащате таксите към етажната собственост, сметките, които не могат да се спрат, и вноската по кредита, ако има такъв. Малко по-нисък наем, с който жилището се отдава още при първите огледи, може да донесе повече от по-висок, с който това става месец по-късно. Как да стигнете до реалистична цена, обясняваме в статията за наемната цена на апартамента.

Преди да публикувате обявата, решете кога ще преразгледате цената:

• Ако първите огледи не доведат до кандидат, когото бихте приели, намалете цената, преди да пренаписвате обявата или да снимате отново.
• Ако огледите са много, но кандидатите се отказват, след като прочетат условията на договора, проблемът не е в цената, а в условията.

Записвайте датата на обявата, всеки оглед и защо се е отказал всеки кандидат, който е проявил интерес. С тези бележки ще решавате за цената по факти, а не по усещане.

2. Наемател, избран по първо впечатление

Ако изберете наемателя според това как се е представил на огледа, по-късно дори вие няма да можете да обясните защо сте избрали точно него. Критериите трябва да са готови, преди първият кандидат да прекрачи прага.

Запишете три или четири неща, които ще проверите, и ги прилагайте еднакво към всеки кандидат:

• дали има доход, който покрива наема;
• дали има препоръка от предишен наемодател;
• колко души ще живеят в жилището;
• кога кандидатът иска да се нанесе.

Искайте само това, което ви трябва за тези проверки. Копията на лични карти, фишовете за заплата и банковите извлечения са лични данни по смисъла на GDPR. Ако ги пазите и след избора, поемате отговорност за тях, без това да ви носи полза. Какво точно може да поиска и да съхранява частен наемодател, вижте в указанията на Комисията за защита на личните данни.

Пазете не самите документи, а писмените критерии и кратка бележка кой кандидат на кои от тях отговаря. Ако препоръката и думите на кандидата се разминават, обърнете внимание именно на разминаването.

3. Договор за наем, който не казва кой плаща ремонтите

Много спорове между наемодател и наемател започват с въпрос, на който договорът не отговаря: кой плаща, когато нещо се повреди, когато дойде сметка или когато етажната собственост събира такса.

Преди да подпишете, проверете образеца на договора с три въпроса:

1. Кой плаща ремонтите след нормална употреба и кой плаща щетите?
2. Кои сметки и такси поема наемателят и кои остават за собственика?
3. Какво става при спешен ремонт, ако собственикът не отговаря?

Често всичко опира до разликата между нормално износване и щета. Панта, разхлабена след години употреба, е износване. Врата, изтръгната от пантите, е щета. Запишете в договора, че собственикът поема износването, а наемателят отговаря за щетите, които е причинил. Посочете и уредите, чиято поддръжка остава за наемателя.

За спешните ремонти договорът трябва да посочва едно лице за контакт и срок за отговор. Ако собственикът не се обади в този срок, наемателят може да повика майстор и да плати до уговорена сума, която после приспада от наема срещу касова бележка. Без такава клауза спуканата тръба в събота става повод за спор кой е трябвало да реагира.

4. Депозит без писмени условия за връщане

От клаузата за депозита зависи дали наемът ще приключи за един ден, или със спор. В нея трябва да са записани четири неща: размерът, какво покрива депозитът, как се доказва удръжката и кога се връща остатъкът.

Депозитът може да покрива неплатен наем, неплатени сметки и щети извън нормалното износване. Удръжката се доказва с описа на обзавеждането от точка 5 и с касова бележка или оферта за всеки ремонт. Остатъкът се връща в срок от определен брой дни, след като наемателят върне ключовете и плати последните сметки. Дали законът поставя граница на размера или на срока за връщане, изяснете с юрист, преди да впишете числата.

Дайте на наемателя писмена разписка за депозита и дръжте сумата отделно от наемите, за да няма съмнение каква сума му дължите обратно.

Не допускайте депозитът да се превърне в последния месечен наем. Ако наемателят го приспадне, оставате без защита точно преди крайния оглед. Съгласявайте се на такова приспадане само писмено, след огледа и само ако договорът го позволява.

5. Предаване на имота без опис на обзавеждането

Без подписан опис при предаването няма с какво да сравните имота при напускане и всяка претенция за щети остава дума срещу дума.

При предаването обиколете имота стая по стая заедно с наемателя и запишете:

1. всяка мебел и всеки уред и в какво състояние са;
2. следите, драскотините и дефектите по стените, подовете, вратите и прозорците;
3. показанията на електромера, водомерите и топломера;
4. колко ключа сте предали.

Снимайте всяка стая и всеки дефект и запазете файловете с датите им. Двете страни подписват описа и всяка получава копие. Какво точно да включите, вижте в статията за описа на обзавеждането.

При напускането минете по същия списък. Дефект, записан при предаването, не е нов. За всеки дефект, който липсва в списъка, обяснение дължи наемателят.

Ако наемателят откаже да подпише, отбележете отказа. Още същия ден му изпратете описа и снимките по имейл и му дайте срок за забележки.

6. Плащания в брой и уговорки по телефона

Наемът в брой и промените, уговорени по телефона, не оставят следа. Ако по-късно двете страни помнят различно някое плащане или обещание, никоя не може да докаже своята версия.

Приемайте наема по банков път, като в основанието за плащане се посочват имотът и месецът. Каквото уговорите по телефона (ремонт, закъсняло плащане, нов съквартирант), опишете още същия ден в кратко писмено съобщение и поискайте потвърждение. Ако се стигне до спор, съобщението ще можете да покажете, а разговора не.

Поддържайте по една папка за всеки имот и събирайте в нея договора, описа на обзавеждането, снимките, потвържденията за плащане и писмените съобщения. Когато документите са разпилени между телефона, имейла и хартиената папка, трудно ще отговорите дори на прост въпрос от счетоводителя или от наемателя.

Точно за това е създадена платформата за собственици: тя пази информацията за имотите, наемателите, договорите и плащанията на едно място.

7. Недеклариран доход от наем

Колкото по-дълго не декларирате дохода от наем, толкова по-трудно е да поправите положението, когато това излезе наяве.

Доходите от наем, които получавате като физическо лице, се декларират. Как се облага и в какъв срок се подава декларацията, уточнете със счетоводител, преди да получите първото плащане, а не в края на годината.

Каквото и да изискват правилата за съответната година, декларацията се основава на два документа. Договорът показва уговорения наем и срок. Потвържденията за плащане от точка 6 показват какво реално сте получили. При плащания в брой без разписка няма как да докажете сумата.

Ако наемът се събира от агенция, попитайте счетоводителя дали това променя кой декларира дохода и в какъв размер. Пазете отчетите на агенцията заедно с потвържденията за плащане.

8. Изчакване при първия неплатен наем

Реагирайте още при първото пропуснато плащане, и то писмено. Всеки месец забава увеличава дълга и стеснява възможностите ви.

Действайте по ред, който сте решили предварително:

1. Няколко дни след падежа изпратете писмено напомняне с дължимата сума и датата, на която е трябвало да постъпи.
2. Поговорете с наемателя, за да разберете дали проблемът е временен.
3. Ако наемателят предложи разсрочване, запишете сумите и датите в документ, подписан от двете страни.
4. Ако наемателят не спази разсрочването, изпратете официално писмено предизвестие според условията на договора.
5. Посъветвайте се с юрист преди всяка стъпка към прекратяване на договора.

Не сменяйте ключалките, не изнасяйте вещите на наемателя и не спирайте тока, водата или парното, за да го принудите да плати. Как законно се прекратява договорът и как да си върнете имота, питайте адвокат.

Ако наемателят спре да отговаря, писмената следа от всяка стъпка е първото, което адвокатът ще поиска.

Кои грешки могат да се поправят след нанасянето?

Грешките с документите и плащанията могат да се поправят и по време на наема. Грешките в договора и при предаването най-често не могат да се променят без съгласието на наемателя, затова първата седмица от наема е най-важната.

За всяка грешка е посочено кога се допуска, кога започва да излиза скъпо и дали може да се поправи след нанасянето:

1. Наем по обявите на други собственици. Допуска се при обявата, излиза скъпо през първия празен месец, поправя се при следващото отдаване.
2. Наемател по впечатление. Допуска се при огледите, излиза скъпо по време на наема, не може да се поправи.
3. Договор без разпределение на разходите. Допуска се при подписването, излиза скъпо при първия ремонт, поправя се само с писмен анекс, подписан от двете страни.
4. Депозит без условия. Допуска се при подписването, излиза скъпо при напускането, поправя се само с писмен анекс, подписан от двете страни.
5. Без опис на обзавеждането. Допуска се при предаването, излиза скъпо при напускането, поправя се отчасти: опис с днешна дата помага, но по-старите щети остават недоказуеми.
6. Плащания в брой и устни уговорки. Допускат се по време на наема, излизат скъпо при всеки спор, поправят се от следващото плащане.
7. Недеклариран доход. Допуска се при първото плащане, излиза скъпо, когато излезе наяве, поправя се със счетоводител.
8. Изчакване при неплатен наем. Допуска се при първото пропуснато плащане, излиза скъпо с натрупването на дълга, поправя се още днес.

Ако имотът вече е отдаден, започнете от грешки 6, 7 и 8, които можете да оправите още тази седмица. Въпроса за разходите и депозита (грешки 3 и 4) повдигнете при следващото подновяване на договора.