Договор за наем на апартамент: клауза по клауза

Добре съставеният договор за наем на апартамент урежда в писмен вид десет въпроса: страните, имота, срока, наема, депозита, разходите и ремонтите, състоянието при предаването, ползването на жилището, прекратяването и документите към него. Образецът дава рамката, а решенията вземате вие.

Кои клаузи липсват в повечето образци на договор за наем?

Безплатните образци на договор за наем обикновено уреждат добре страните, наема и срока, но пропускат клаузите, от които тръгват споровете: удръжките от депозита, разпределението на разходите, състоянието при предаването и предсрочното прекратяване. Проверете дали образецът ви урежда тези четири клаузи, преди да го попълните.

Пропускът има обяснение. Образецът се пише така, че да става за всякакви две страни. Затова е точен, където наемите си приличат, и общ, където се различават. А тези четири клаузи се различават при всеки наем. Депозитът зависи от обзавеждането, сметките от уредите и таксите в конкретната сграда, протоколът от състоянието на жилището, а прекратяването от това какво искат двете страни.

Какво задължително влиза във всеки договор, независимо от образеца, сме описали в ръководството за договора за наем. Оттук нататък говорим за клаузите, които образецът оставя на вас.

Преди да подпишете, направете четири проверки. Ако някое от следните е вярно за вашия образец, пренапишете съответната клауза по разделите по-долу:

• клаузата за депозита посочва само сумата;
• клаузата за разходите казва, че наемателят плаща „сметките“, без да ги изброява;
• никъде не се споменава приемо-предавателен протокол;
• договорът се прекратява само по един начин.

Какви данни за страните и имота трябва да съдържа договорът?

В договора за наем на апартамент влизат всеки собственик, който подписва, и всеки пълнолетен, който ще живее в жилището. Опишете точно и това, което отдавате: апартамента, мазето и паркомястото, ако влизат в наема, и обзавеждането.

За всяка страна впишете трите имена, данните от документа за самоличност и постоянния адрес, а ако наемателят е чужденец, данните от документа, с който пребивава в страната. Добавете за двете страни пощенски адрес и имейл за уведомления. За прекратяването е нужно писмено предизвестие, а предизвестие до адрес, който договорът не посочва, лесно се оспорва. Преди да препишете или копирате личната карта на наемателя, вижте в указанията на Комисията за защита на личните данни какви данни можете да записвате и да пазите.

Ако апартаментът има повече от един собственик, решете предварително кой подписва: всички собственици или един от тях с писмено пълномощно от останалите. Приложете пълномощното към договора. Когато жилището е съпружеска имуществена общност или е наследено от няколко души, уточнете с юрист чии подписи са нужни и в каква форма, преди да определите дата за подписване.

Договорът обвързва онези, които са го подписали. Затова, ако двама души си поделят наема, впишете и двамата като наематели и уговорете изрично, че всеки от тях отговаря за целия наем. Останалите пълнолетни обитатели посочете по име в клаузата за ползването, а ако държите и те да отговарят наравно, нека юрист напише текста.

Имота опишете с адрес, етаж, номер на апартамента, площ и идентификатор по кадастралната карта от документа за собственост. Изброете отделно всичко, което се отдава заедно с него: мазе, паркомясто, гараж. Мазе, което не е записано, по-късно става повод за спор дали наемателят изобщо може да го ползва. Обзавеждането влиза в описа, за който говорим в раздела за предаването.

Какъв срок да изберете: определен или неопределен?

Определеният срок дава на наемодателя ясна крайна дата, а неопределеният дава гъвкавост за сметка на сигурността. И в двата случая договорът трябва да казва какво става, ако срокът изтече и никоя от страните не предприеме нищо.

Всеки вариант има своите минуси. Определеният срок ви позволява да планирате продажба или да се нанесете в жилището, но обвързва и вас толкова, колкото наемателя, освен ако договорът не допуска предсрочно прекратяване. При неопределен срок всяка страна може да напусне с предизвестие: печелите гъвкавост, но губите защита срещу наемател, който си тръгва, когато е удобно на него.

Ако смятате да продадете жилището или да се нанесете в него след известно време, изберете определен срок, който изтича преди тази дата. Ако нямате такъв план, започнете с определен срок и изрично подновяване. Така имате сигурност за първия период и удобен повод да предоговорите условията.

Отделете едно изречение за това какво става на крайната дата. Договорът може да приключи и наемателят да предаде жилището същия ден, да продължи с неопределен срок или да се поднови за същия период. Ако договорът не урежда това, стигате до типичния проблем: наемателят продължава да плаща, наемодателят продължава да приема парите и никой не знае кои правила важат. Преди да подпишете дълъг договор, проверете с юрист какво следва, когато наемателят остане след крайната дата, а вие не възразите.

Ако допускате продажба, докато договорът тече, изяснете предварително и в каква форма да е договорът. Нотариус ще ви каже дали за вашия срок е уместна нотариална заверка или вписване и какво означава това за бъдещия купувач. Направете тази справка преди подписването, а не след него.

Какво да включите в клаузата за наема и плащането?

Клаузата за наема трябва да определя сумата в евро, датата на плащане, превода по посочена банкова сметка, последиците от забава и дали наемът може да се променя по време на срока.

Посочете месечната сума в евро, падежа като ден от месеца и банкова сметка на ваше име. Банковият превод сам по себе си доказва плащането. Ако приемате пари в брой, издавайте разписка за всяко плащане с ваш подпис, дата, сума и месеца, за който се отнася.

Запишете и за кой месец е всяко плащане. Обичайно наемът се плаща предварително за текущия месец. Без това уточнение при напускането се спори дали последният превод покрива последния месец, или предходния.

Определете последиците от забавата: неустойка за всеки ден закъснение или фиксирана сума от определена дата нататък. Обсъдете размера с адвокат, преди да го впишете, за да не се окаже, че неустойката е неприложима точно когато ви потрябва. А кога неплащането дава основание договорът да бъде прекратен, решавате в клаузата за прекратяването.

При срок над една година и при неопределен срок решете дали наемът може да се променя. Възможностите са три: да остане непроменен за целия срок, да се преразглежда всяка година по споразумение или да се актуализира спрямо официален ценови индекс на определена дата. Ако изберете индекс, впишете кой е той, кой го публикува и към коя дата се взема, защото иначе клаузата не работи. Фиксираният наем помага да задържите добрия наемател, а индексацията защитава дохода ви. Всяка промяна оформяйте с подписан анекс.

Как да напишете клаузата за депозита?

Пет неща правят клаузата за депозита полезна и за двете страни: сумата, какво обезпечава депозитът, кои удръжки са допустими и как се доказват, срокът за връщане и забраната депозитът да покрива наема за последния месец.

Сумата се плаща при подписването с банков превод и трябва да постъпи по сметката ви, преди да предадете ключовете. Определете размера според риска в конкретното жилище, най-вече обзавеждането и домакинските уреди, а не по навик.

Изредете какво обезпечава депозитът: неплатен наем, неплатени сметки, които договорът възлага на наемателя, щети извън нормалното износване и уговорени разходи при напускане, например подмяна на изгубени ключове. Ако клаузата нарича депозита просто „гаранция“ и не съдържа списък, всяка удръжка остава отворена за спор.

Разграничете щетите от нормалното износване с примери в самия договор. Избелялата с времето боя и леките следи около електрическите ключове са износване. Дупките в стените, прогорените места по кухненския плот и счупените мебели са щети. Всяка удръжка се доказва спрямо приемо-предавателния протокол и с фактура или писмена оферта.

Напишете кога и как се връща депозитът. Срокът тече от деня, в който ключовете се връщат и протоколът при напускане се подписва, а сумата се превежда по сметка на наемателя. Ако последните сметки за ток и вода идват по-късно, предвидете определена част да се задържи до получаването им. Поискайте от адвокат да прецени дали срокът, който сте записали, ще се признае при спор.

Често срещан проблем е, когато наемателят спре да плаща последния месец и предложи да задържите депозита вместо наем. Това се случва, когато договорът не урежда прихващането. Запишете, че депозитът не се прихваща с наем без писменото съгласие на наемодателя. Така неплатеният наем за последния месец си остава нарушение като всяко друго.

Кой плаща сметките, таксите и ремонтите?

Всеки текущ разход, включително таксата за поддръжка на общите части, трябва да е възложен в договора или на наемодателя, или на наемателя. Дребните ремонти от ежедневното ползване обикновено плаща наемателят, а тези по конструкцията и инсталациите остават за наемодателя.

Изброете разходите поименно: ток, вода, отопление, газ, интернет и телевизия, такса за поддръжка на общите части и другите разходи на етажната собственост. За данъка върху недвижимите имоти и таксата за битови отпадъци сверете в общината кой се води задължен за вашия имот и чак тогава запишете в договора кой ги плаща.

Решете на чие име остават партидите за комуналните услуги. Ако са на ваше име, задължете наемателя да плаща до всеки падеж и всеки месец да ви изпраща доказателство, защото неплатените сметки се натрупват на ваше име, а не на неговото. Ако партидите минават на негово име, показанията на измервателните уреди в приемо-предавателния протокол служат за начални.

Разграничете ремонтите с примери. Крушките, гарнитурите на смесителите, запушените при ползване сифони и дребните поправки от ежедневието са за сметка на наемателя. Конструкцията, инсталациите и уредите, които се повреждат от възрастта си, са за ваша сметка. Адвокат може да ви обясни как се разпределят разходите, когато договорът не казва нищо, но по-лесно е да опишете границата още в клаузата.

Предвидете и спешните ремонти, например спукана тръба или повредена брава. Наемателят може да възложи ремонта до определена сума, като снима повредата и запази фактурата. После получава сумата обратно или я приспада от следващия наем, но само срещу тази фактура. Всяка неспешна работа изисква писменото ви одобрение, преди да започне.

Как да опишете състоянието на жилището при предаването?

Състоянието на апартамента се описва в протокол, който двете страни подписват в деня на предаването. В него влизат описание по стаи, опис на обзавеждането, показанията на измервателните уреди, предадените ключове и датирани снимки с номерата им.

Опишете конкретно всяка стая: стени, подове, врати, прозорци, санитария, кухненски плотове. Записвайте съществуващите дефекти точно, например драскотина по паркета до вратата на балкона. Протокол, в който пише само „в добро състояние“, не защитава никоя от страните, защото от него не личи какво се е променило.

Всяка мебел и всеки уред влизат в описа на обзавеждането с броя и състоянието си. По този опис по-късно се преценява всяка удръжка за щети, а как се съставя, сме показали в статията за описа на обзавеждането.

Запишете показанията на всички измервателни уреди, тоест електромер, водомери, топломер и газомер, и снимайте всеки от тях. Отбележете колко ключа от всеки вид предавате, както и чиповете и дистанционните.

Направете датирани снимки на всяка стая, номерирайте ги и посочете номерата в протокола. Двете страни получават копие още същия ден. Снимки, които стоят само в телефона на наемодателя и не са свързани с протокола, наемателят лесно може да оспори, че са правени по друго време.

Посочете протокола в договора като приложение и нека двете страни подпишат всяка страница в деня на предаването. При напускането използвайте същата структура и сравнете двата протокола ред по ред. Как минава самият оглед, разказваме в статията за предаването на имота.

Какво е разрешено и какво е забранено на наемателя?

Клаузата за ползването отговаря с ясно разрешение или забрана на пет въпроса: кой живее в жилището, допустими ли са преотдаването и краткосрочното отдаване, какви са правилата за домашни любимци, какво може да се променя в жилището и кога наемодателят има достъп.

Посочете по име кой ще живее в жилището и уговорете, че за всяка промяна е нужно писменото ви съгласие. Кажете ясно дали преотдаването е разрешено. Ако договорът не урежда това, тълкуването остава отворено и спорът започва тогава, когато в жилището вече живее трети човек. Ако не искате имотът да се предлага през Airbnb или Booking, забранете краткосрочното отдаване отделно и изрично, защото общата клауза за преотдаването оставя място за спор. Вижте и какво е решила етажната собственост по въпроса, преди да обещаете нещо на наемателя.

За домашните любимци кажете дали се допускат и какви, както и че щетите и допълнителното почистване заради тях се удържат от депозита.

За боядисване, пробиване, смяна на брави и монтаж на уреди изисквайте писмено съгласие. Уговорете и дали при напускане наемателят връща жилището в първоначалния му вид и на кого остават подобренията.

Уредете и кога имате достъп до жилището. За проверки и неспешни ремонти предвидете предварително писмено уведомление и уговорен час, а при авария, например теч, достъпът е възможен без предупреждение. Без тази клауза стигате до един от два проблема: или влизате без покана, или наемателят не ви пуска вътре за ремонт, за който отговаряте.

Как се прекратява договорът за наем предсрочно?

Договорът за наем на апартамент трябва да описва трите начина за предсрочно прекратяване: по взаимно съгласие, с писмено предизвестие и при посочено нарушение. И при трите следват оглед при напускане и връщане на депозита.

За прекратяване по взаимно съгласие изисквайте писмен документ, подписан от двете страни, в който пише кога договорът се прекратява и кога се предава жилището.

При прекратяване с предизвестие посочете срока за всяка страна, като сроковете могат да са различни. Предизвестието се отправя писмено до адресите в договора, а имейл важи само ако договорът го допуска. При определен срок решете дали предсрочното предизвестие изобщо е допустимо и дали страната, която напуска, дължи нещо за това. Нека адвокат провери такава неустойка, преди да я впишете, за да издържи при спор.

При прекратяване заради нарушение изброете конкретните нарушения:

• неплатен наем след определен брой дни или две поредни пропуснати вноски;
• щети по жилището;
• преотдаване в нарушение на договора;
• ползване в противоречие с клаузата за ползването.

Решете и дали прекратяването действа от писменото уведомление, или след срок за отстраняване на нарушението. Още преди да подпишете, изяснете с адвокат какво можете да направите, ако наемателят откаже да напусне. Тогава ще имате време да обмислите вариантите на спокойствие. Не сменяйте бравата и не изнасяйте вещите му сами.

Включете в самата клауза и последователността при напускане:

1. предизвестие;
2. уговорена дата за предаване;
3. оглед при напускане;
4. окончателни показания на измервателните уреди;
5. връщане на ключовете;
6. връщане на депозита, чийто срок тече от този ден нататък.

Какви документи да пазите, докато трае наемът?

Всяка клауза от договора има стойност само ако е подкрепена с документ. Пазете подписания договор и анексите, приемо-предавателния протокол със снимките, доказателство за всяко плащане, всяко писмено уведомление и искане за ремонт с дата, както и протокола при напускане.

За всеки от тези документи помнете кога се създава, коя клауза подкрепя и какво губите, ако го няма:

• подписаният договор и анексите се създават при подписването и при всяка промяна на условията; те стоят зад всички останали клаузи, а без тях устно уговорените промени не могат да се докажат;
• приемо-предавателният протокол със снимките и показанията се съставя в деня на предаването и подкрепя клаузите за състоянието, депозита и разходите; без него щетите не могат да се покажат спрямо началното състояние;
• доказателството за всяко плащане се събира при самото плащане и подкрепя клаузите за наема, забавата и прекратяването при неплащане; без него не може да се докаже нито пропуснато, нито извършено плащане;
• сметките за комунални услуги и доказателството, че наемателят ги е платил, се събират всеки месец и подкрепят клаузата за разходите; без тях задълженията излизат наяве чак когато доставчикът потърси собственика;
• писмените уведомления и исканията за ремонт с дата се пазят от деня на изпращането и подкрепят клаузите за ремонтите, достъпа и прекратяването; без дата срокът на предизвестието няма доказуемо начало;
• фактурите за ремонти и писмените одобрения се пазят след всеки ремонт и подкрепят клаузите за ремонтите и удръжките от депозита; без тях разходът не може нито да се удържи, нито да се възстанови;
• протоколът при напускане със снимките и показанията се съставя при връщането на ключовете и подкрепя връщането на депозита; без него срокът за връщане няма определено начало.

Създавайте всеки документ, когато се случва събитието, а не когато започне спорът. Снимка от деня на напускането не доказва състоянието при нанасянето, а плащане без документ остава спорно. Събирайте всичко за един имот на едно място: първо договора и анексите, после останалото по дати.

Smarter Facility е платформа за управление на имоти под наем в България. Собственикът управлява имота си сам или го поверява на партньорска агенция и вижда наемите, договорите, ремонтите и документите на едно място. Управлението на договори за наем съставя договора по шаблон, съхранява подписаните документи в облака, следи условията и началната и крайната дата на всеки договор и ви напомня, преди срокът да изтече.

Кога образецът на договор за наем не е достатъчен?

За стандартно отдаване на един апартамент между частни лица образецът обикновено стига. Прегледът от адвокат е оправдан, когато имотът е съсобствен, когато наемателят е фирма или когато срокът е дълъг.

Във всеки от тези случаи има въпрос, на който образецът не отговаря. При съсобствен или наследен имот въпросът е кой подписва. Когато насреща е фирма, въпросът е как се оформят плащанията и какво поема всяка страна по данъците, затова го обсъдете със счетоводител преди подписването. При дълъг срок въпросът е за формата на договора. Прегледът си струва и когато жилището е обзаведено с ценни вещи или когато уговорката е необичайна, например наем, платен отчасти с ремонтни работи.

Ако не искате сами да се занимавате с договора, документите и уведомленията, поверете имота на агенция. Уговорете писмено кои от тези задачи поема тя.

Тази статия е обща информация, а не индивидуален правен съвет. За конкретен договор или случай се консултирайте с адвокат.