Договор за управление на имот: какво да включва

Договорът за управление на имот трябва да изброява всички услуги на фирмата, как и кога ѝ се плаща, кой получава наема и кой държи депозита, до каква сума може да поръчва ремонти, какви отчети получава собственикът, кой подписва договорите за наем и как се прекратява договорът. Фирмите обикновено предлагат стандартен образец, написан за всички клиенти, затова условията, които са важни за вас, добавяте вие. Преди да подпишете, проверете проекта на договора по осемте точки по-долу.

Ако още решавате дали изобщо да възложите имота на фирма, започнете от сравнението между самостоятелното управление и управлението с фирма.

Какви услуги трябва да изброява договорът за управление на имот?

Впишете в договора изрично всяка услуга, която фирмата ще извършва: намиране на наематели, събиране на наема, организиране на ремонти, приемане и предаване на имота. Всичко, което не е изброено, става повод за спор дали е включено в цената или се плаща отделно. Изразът „пълно управление“ не казва нищо, ако клаузите след него не уточняват какво включва.

Проверете дали проектът съдържа:

• Намиране на наемател: обяви, огледи и проучването, което фирмата прави, преди да ви предложи кандидат.
• Събиране на наема и действия при закъснение: след колко дни фирмата се свързва с наемателя и кога уведомява вас.
• Плащане на сметките за ток, вода и отопление и на таксата към етажната собственост със средства от наема, както и дали партидите остават на ваше име.
• Възлагане и контрол на ремонтите по правилата за одобрение, описани по-долу.
• Предаване на имота при нанасяне и приемането му при напускане, с писмен опис на обзавеждането и снимки с дата.
• Периодични проверки на имота по време на наема и колко често се правят.

Ако липсва услуга, която очаквате, добавете я заедно с цената ѝ или приемете, че ще я вършите сами. Най-често от договора отпадат проверките на имота. Без тях фирмата може с години да събира наема, без никой да е проверил в какво състояние е жилището, докато в него живее наемател.

Как се изчислява възнаграждението на фирмата и кои разходи се плащат отделно?

Договорът трябва да посочва как се изчислява възнаграждението, върху какъв наем се начислява, дължимия или реално получения, и кои разходи плащате отделно, например такса за намиране на наемател, такса за проверка или надценка върху ремонтите.

Срещат се три модела, понякога комбинирани: процент от месечния наем, фиксирана месечна сума и еднократна такса при подписване с нов наемател. Обичайните размери на таксите при всеки модел на българския пазар сме описали в статията за цената на управлението на имот.

Когато възнаграждението е процент от наема, в договора трябва да пише „от получения наем“. Ако процентът се начислява върху дължимия наем, плащате възнаграждение и в месец, в който наемателят не е платил нищо, а фирмата получава същата сума, независимо дали прави нещо за забавения наем.

Ниско основно възнаграждение с отделни такси за всеки нов наемател, проверка, подновяване на договор и посещение за ремонт може да излезе по-скъпо от по-високо възнаграждение, което ги включва. Поискайте всички разходи извън основното възнаграждение да са изброени в една клауза и запишете, че друго не дължите. Преди да подпишете, пресметнете колко би взела фирмата за месец, в който наемът не е платен и е направен един ремонт. От тази сума ще видите как всъщност е съставено възнаграждението.

Кой събира наема, кой държи депозита и кога собственикът получава парите?

Договорът посочва сметката, по която наемателят плаща наема, а ако наема събира фирмата, и деня от месеца, в който тя превежда вашата част. За депозита на наемателя договорът уточнява кой го държи.

Ако наемът постъпва направо при вас, а фирмата ви фактурира възнаграждението си, парите са у вас, но първи научавате за пропуснатото плащане и трябва да уведомите фирмата. Ако наемът постъпва при фирмата, тя веднага разбира, че плащането закъснява, и може да реагира, но всеки месец парите ви стоят известно време при нея.

Денят на превода трябва да е посочен като дата или като брой работни дни след падежа, а към всеки превод да има отчет. Ако в договора пише само „редовни преводи“, няма срок, който фирмата да е нарушила, когато парите закъснеят.

Депозитът трябва да е или у вас, или при фирмата по сметка на ваше име, посочена в договора. Ако за депозита е записано само „държи се от фирмата“, ще ви е трудно да установите къде са парите и да ги върнете на наемателя, ако възникне спор или фирмата затвори. Поискайте договорът да задължава фирмата да държи наемите и депозитите на клиентите отделно от собствените си средства.

До каква сума фирмата може да поръчва ремонти без съгласието ви?

Без съгласието ви фирмата може да поръчва ремонти до сума, която впишете в договора като граница за един ремонт. Над нея трябва да получи писменото ви съгласие, освен при спешни случаи като спукана тръба. Подходящата граница зависи от имота, важното е в договора да има конкретно число.

Под тази граница фирмата възлага работата и после ви я отчита с фактурата. Над нея изпраща оферта, изчаква писменото ви съгласие и едва тогава я възлага. За по-големи работи, над втора, по-висока граница, е разумно да поискате две оферти.

Определете в договора какво е спешен случай: изтичане на вода, липса на отопление през зимата, спрян ток, врата, която не се заключва. Без такова определение под „спешно“ може да се подведе всяка работа, която някой иска да свърши бързо, и границата губи смисъл.

Какви отчети и документи да получавате от фирмата и как да ги пазите?

По договора трябва да получавате месечен отчет за събрания наем и всяка удръжка, копие от всеки договор за наем, приемо-предавателните протоколи и фактурите за ремонти. Подреждайте ги за всеки наемател поотделно веднага щом пристигнат.

Уговорете с фирмата какво получавате и кога:

• Всеки месец: отчет със събрания наем, възнаграждението, всяка удръжка и преведената сума.
• При всеки нов наемател: копие от подписания договор за наем.
• При нанасяне и при напускане: приемо-предавателния протокол с опис на обзавеждането и снимки с дата.
• За всеки ремонт: фактурата, снимки преди и след и писменото ви съгласие, ако работата е над договорената сума.
• Веднъж годишно: обобщение на получения наем и платените разходи, което да дадете на счетоводителя си.

Съдържанието на месечния отчет разглеждаме подробно в статията за отчета, който да искате от фирмата.

Всичко, договорено по телефона, като одобрение на ремонт или промяна на наема, потвърдете писмено още същия ден по имейл или със съобщение. Ако след година възникне спор за ремонт, решаващо е написаното, а не какво помни всяка от страните.

Договора за управление и анексите към него дръжте отделно от папките за наемателите. Когато наемателят напусне, папката за него вече ще съдържа всичко нужно, за да уредите депозита и евентуалните претенции за щети. Не изхвърляйте папката и след това: попитайте счетоводителя си колко години да я пазите.

Smarter Facility е платформа за управление на имоти под наем в България. Собственикът може да управлява имота си сам или да го повери на партньорска агенция, а наемите, договорите, ремонтите и документите вижда на едно място. Ако сте избрали агенция, следите работата ѝ в платформата за собственици.

Кой подписва договора за наем с наемателя?

Договорът за управление трябва да уреди дали фирмата подписва договорите за наем от ваше име или само ги подготвя за ваш подпис и кои условия на наема може да определя сама.

Всеки от двата модела има своя недостатък. Когато подписвате сами, нищо не ви обвързва без одобрението ви, но всяко отдаване чака вашия подпис. Когато подписва фирмата, имотът се отдава по-бързо, но може да научите условията чак след като наемателят се е нанесъл.

Ако подписва фирмата, договорът за управление трябва да определя рамките, в които тя може да действа:

• минималния месечен наем;
• максималния срок на договора за наем;
• вида отдаване: само дългосрочно или и краткосрочно;
• дали се допускат домашни любимци и преотдаване;
• размера на депозита, който плаща наемателят.

Ако не искате краткосрочно отдаване, запишете го изрично. Иначе фирмата може да отдава имота за кратки престои, без да ви пита. Ако тя ще подписва от ваше име, попитайте нотариус или адвокат в каква форма да е пълномощното.

За самия договор за наем и клаузите му вижте статията за договора за наем.

Как да прекратите договора за управление и какво трябва да ви върне фирмата?

Договорът за управление трябва да позволява прекратяване с предизвестие, чийто срок е посочен в него, и да изброява какво връща фирмата: ключовете, оригиналите на договорите за наем, депозита или доказателство кой го държи и окончателен отчет.

Три неща затрудняват излизането от договора. При фиксиран срок без право на предсрочно прекратяване можете да се освободите от него само ако докажете, че фирмата го е нарушила. Ако има такса за прекратяване, ще платите, за да промените решението си. А ако договорът за наем е подписан от фирмата, отношенията с наемателя могат да останат при нея и след края на договора за управление. Предпочитайте договор, който всяка от страните може да прекрати с предизвестие, без да дължи друго освен заплащане за вече свършената работа.

Изброете в договора всичко, което фирмата ви предава при прекратяване:

1. Ключовете и устройствата за достъп, с броя им.
2. Оригиналите на договорите за наем и анексите към тях.
3. Депозитът на наемателя или писмено потвърждение кой го държи.
4. Списък на неплатените фактури и незавършените ремонти.
5. Окончателен отчет до последния ден на договора.
6. Данните за контакт с наемателя и с постоянните изпълнители.

От деня, в който договорът за управление приключи, уведомете писмено наемателя къде да плаща наема. Ако фирмата е подписала договора за наем от ваше име, попитайте адвокат дали договорът за наем продължава без промяна и какво да направите вие.

Кой поема загубата, когато наемателят нанесе щети или не плати наема?

Загубата, която договорът за управление не възлага на фирмата, на практика остава за сметка на собственика. Затова уредете в договора за какво се удържа от депозита и какви загуби поема фирмата. Клауза, която само ограничава отговорността на фирмата, прехвърля всичко останало на вас.

Разграничете два вида загуба. Стойността на щетите, нанесени от наемателя, и неплатеният наем се приспадат първо от депозита, а за остатъка се предявява претенция към наемателя; уговорете в договора кой я предявява. Загубата по вина на самата фирма, например пропусната проверка, закъсняла реакция при неплатен наем или наемател, настанен без уговореното проучване, е друг въпрос. Запишете в договора, че такава загуба е за сметка на фирмата.

Попитайте и за застраховките. Застраховката на имота и застраховката за отговорност на фирмата, ако има такава, покриват различни рискове. Ако фирмата твърди, че загубите се поемат от нейната застраховка, поискайте полицата да е посочена в договора.

Тази статия е обща информация, а не индивидуален правен съвет. За конкретен договор или случай се консултирайте с адвокат.