Наследен имот: да го отдадете под наем или да го продадете

Наследен имот си струва да се отдаде под наем само при три условия: наследниците са съгласни, в жилището може да се живее без сериозен ремонт и има конкретен човек, който да се грижи за наема. Ако липсва дори едно от тях, по-просто е да продадете имота или само своя дял на някой от другите наследници. Затова не започвайте с въпроса дали да отдадете, или да продадете. Първо изяснете дали документите вече ви позволяват да продавате или да отдавате, дали наследниците са на едно мнение, в какво състояние е жилището и кой ще се занимава с наема. Едва тогава сравнете какво реално ви носи всеки вариант.

Можете ли вече да продадете или да отдадете наследения имот?

Преди да продадете или да отдадете наследения имот, трябва да е ясно кои са всички наследници и всеки от тях да има документите, които нотариусът, купувачът или наемателят ще поискат. Ако документите за наследството още не са готови, започнете с тях, а изборът между наем и продажба оставете за после. Попитайте нотариус или юрист какви точно документи ви трябват и дали е валиден договор за наем, подписан само от някои от наследниците.

Честа грешка е наследниците да поръчат оценка или да пуснат обява за наем, докато още не е ясно кои са всички наследници или някой от тях живее в чужбина и няма кой да подпише вместо него. И продажбата, и наемът се провалят при проверката на собствеността, а обявата се оказва излишна.

Ако някой от наследниците е в чужбина, може да упълномощи друг наследник да подписва от негово име. Уредете пълномощното, преди да търсите купувач или наемател, и попитайте нотариуса какви са изискванията към пълномощно, издадено в чужбина.

Какво да направите, ако наследниците не са съгласни?

Когато наследниците не могат да се разберат какво да правят с имота, изходите са три: единият изкупува дяловете на останалите, всички продават заедно или всички подписват писмено споразумение кой управлява наема и как се делят доходът и разходите.

Най-рисковано е да отдадете имота, без всички да са съгласни. Наследникът, който се занимава с наемателя, започва да смята, че е несправедливо наемът да се дели поравно. Останалите, които не ходят до имота, отказват да плащат ремонти, които не са одобрили. Обсъдете с юрист как се взема решение за отдаване, когато наследниците не са единодушни.

Изкупуване на дяловете

Този вариант е подходящ, когато някой от наследниците иска да запази жилището, често за себе си или за семейството си, и може да изплати дяловете на останалите. Първо се договорете как ще определите цената и едва след това говорете за сумата. Ако всички приемат предварително независима оценка, ще избегнете още един спор, този път за парите.

Обща продажба

Продайте заедно, когато никой не иска имота и никой няма да се занимава с наем. Тук всичко опира до времето. Наследник, който има нужда от пари сега, ще приеме цената, която пазарът дава в момента. Ако чакате по-добра цена, разходите за празното жилище се трупат.

Писмено споразумение за наема

Сключете писмено споразумение, когато всички искат да запазят имота, но само един ще го управлява. В него посочете:

• кой наследник управлява наема;
• по коя сметка постъпва наемът;
• кои разходи се приспадат, преди наемът да се раздели;
• къде се записват постъпленията и разходите, така че всеки наследник да ги вижда;
• какво става, ако някой наследник по-късно поиска да продаде.

Как да подготвите жилището за наем и за продажба?

За продажба можете да предложите жилището такова, каквото е, на съответната цена. За наем подготовката е по-голяма: инсталациите трябва да са изправни, нужно е основно обзавеждане, а преди първия оглед стаите се освобождават от вещи и се почистват.

При продажба наследниците често правят грешката да ремонтират преди обявата. Плащат за довършителни работи, които купувач, решил да прави свой ремонт, ще махне, а цената не се вдига достатъчно, за да ги покрие. Ако инсталациите са стари или разпределението е неудобно, продайте жилището без ремонт и отстранете само това, което пречи на продажбата, например теч.

За наем има минимум, под който жилището не може да се отдаде: безопасна ел. инсталация и водопровод, работещо отопление, кухня и баня, които могат да се ползват, легла и празни гардероби. Докато подготвяте жилището, то не носи наем, а за работата е нужен човек на място. В ръководството за подготовка на апартамент за наем ще намерите какво да проверите стая по стая.

Когато в жилището не може да се живее без нови инсталации, за да го отдадете, първо трябва да платите подмяната. Тогава продажбата обикновено излиза по-изгодна, освен ако наследниците не са решили да задържат имота за много години.

Кой ще се грижи за наема, ако живеете в друг град?

Наследен имот в друг град може да се отдава успешно само ако конкретен човек (вие, роднина наблизо или фирма за управление) поеме огледите, предаването, ремонтите и следенето на плащанията. Ако няма такъв човек, наемът ще ви отнеме повече време, отколкото си струва. Ето плюсовете и минусите:

• Вие: пълен контрол и целият наем, но ще пътувате за всяко предаване и всеки спешен ремонт.
• Роднина наблизо: почти без разходи, но помощта спира, когато роднината няма време, а споровете за ремонти стават семейни спорове.
• Агенция: намира и проверява наемателя, но след това наемът остава ваша грижа.
• Фирма за управление: поема ежедневната работа срещу част от дохода, а вие вече не контролирате всичко пряко.

Ако някой от наследниците живее в същия град, третото условие обикновено е изпълнено. Остава да решите дали този наследник ще получава пари за труда си. Запишете отговора в писменото споразумение. В статията за управление на имот от разстояние ще видите как да организирате наема, когато сте далеч, а цялата тема е събрана в ръководството за управление на имот под наем.

Наследен имот под наем или продажба: как да сравните двата варианта?

Сравнете какво ви оставя всеки вариант за един и същ период, например пет години. Не сравнявайте цената при продажба с наема за един месец.

За наема започнете от сумата, която реално получавате. Извадете пропуснатия наем за месеците без наемател, поддръжката, текущите разходи като данък сгради, такса смет и таксите към етажната собственост, разходите за управление, ако има такива, и данъка върху дохода от наем. Попитайте счетоводител колко е този данък и какви разходи се признават.

За продажбата тръгнете от цената и извадете комисионата, ако продавате чрез агенция, нотариалните разходи и данъка, ако дължите такъв. Счетоводителят ще ви каже и дали продажбата на наследен имот се облага. След това добавете какво биха донесли парите от продажбата за същия период, ако наследниците ги вложат другаде.

Четирите варианта се различават по това колко пари получавате сега, дали има текущ доход, колко време отнемат, какъв е основният риск и дали решението може да се промени:

• Продажба сега. Всеки получава целия си дял веднага, но текущ доход няма. Продажбата отнема малко време и се случва веднъж. Рискът е пазарът да е слаб точно когато продавате, а връщане назад няма.
• Наем. Пари сега няма, но всеки месец има доход. С наема някой се занимава постоянно. Рискувате празни месеци, щети и спорове, но имотът може да се продаде и по-късно.
• Наем, а после продажба. Пари няма до продажбата, но дотогава има доход. Някой се занимава с наема до продажбата, а после и с нея. Носите рисковете и на двата варианта, а освен това, когато продавате, в жилището още живее наемател. Кога ще можете да продадете, зависи от договора за наем.
• Изкупуване. Наследниците, които продават дела си, получават целия си дял и отделят малко време. За наследника, който изкупува, това е разход, но само той ще получава доход от имота. Рискът е спор за оценката. Новият собственик може по-късно да отдаде имота или да го продаде.

Такова сравнение няма смисъл, когато някой от наследниците има нужда от пари веднага, за да върне дълг или да купи свое жилище. Тогава продайте имота или изкупете дела му, а останалите наследници могат да направят сравнението за своите дялове.

Можете ли да отдадете имота сега и да го продадете по-късно?

Можете, ако договорът за наем изтича около датата, на която смятате да продавате. Иначе купувачи ще намерите само сред инвеститорите, готови да купят жилище с наемател в него. Преди да подпишете, обсъдете с юрист дали договорът за наем обвързва и новия собственик.

Ако ще продавате, докато тече първият договор, определете срока му така, че да изтече преди обявата, или още при подписването уговорете при какви условия може да се прекрати. Юристът, който преглежда договора, ще ви каже кои условия за предсрочно прекратяване са допустими.

Втората трудност са огледите, докато наемателят още живее в жилището. Запишете в договора колко дни предварително го уведомявате и колко често може да има огледи. Ако не предупредите наемателя, той спира да съдейства, а при оглед в обитавано и неподредено жилище шансът за добра цена намалява.

Какво да документирате от първия ден на наема?

Ако наследниците решат да отдадат имота, от първия ден документирайте обзавеждането с опис и снимки, показанията на уредите при предаването, всеки разход за имота и всяко получено плащане. Всеки от тези записи решава конкретен спор:

• Описът на обзавеждането и снимките определят какво става с депозита в края на наема. Как да го съставите, обяснява статията за опис на обзавеждането.
• Показанията на уредите разделят сметките на наемателя от сметките за периода преди него.
• Дневникът на разходите и плащанията урежда деленето между наследниците. Питайте счетоводителя дали тези разходи се вземат предвид и в данъчната декларация.

Важно е и кога правите записите. Снимайте жилището преди първия оглед. При предаването подпишете описа и показанията на уредите заедно с наемателя, като ги впишете в приемо-предавателния протокол. Записвайте всяко плащане в месеца, в който е постъпило, а всеки ремонт отбелязвайте в деня на плащането, заедно с фактурата или касовата бележка. Ако възложите наема на фирма за управление, още в началото се договорете кои записи ще води фирмата и че всеки наследник ще има достъп до тях.

В Smarter Facility пазите на едно място описа на обзавеждането, щетите със снимки, плащанията по наема, както и приходите и разходите по имота. Наследникът, който управлява наема, може да изготви финансов отчет по имота, а останалите да проверят по него дали споразумението се спазва. Платформата не търси наематели и не управлява имота вместо вас. Вижте как работи в решението за инвеститори.