Депозит при наем: колко, кога се връща и кога се удържа

Депозитът при наем е сумата, която наемателят оставя при подписването на договора, за да покрие неплатен наем или щети. В края на наема наемодателят я връща, намалена с удръжките, които договорът допуска и протоколът при предаването доказва. И размерът, и редът за удържане се решават в първия ден, не в последния: записват се в договора за наем, а доказателствата се събират, докато двете страни още обикалят жилището заедно. При напускането наемодателят разполага само с това, което е записал в първия ден.

Депозитът е една от клаузите, без които договорът за наем не е завършен. Останалите са събрани в ръководството за договора за наем.

Колко да бъде депозитът при наем?

Определете депозита по това, което трябва да покрие: наема, който може да остане неплатен, докато се решава спор или жилището стои празно, и цената за подмяна на обзавеждането, което най-често страда. Размерът се уговаря между двете страни, затова го сметнете, вместо да го преписвате от чужда обява.

Три неща местят сумата нагоре или надолу:

• Необзаведено жилище с обикновени уреди. Тук депозитът покрива главно наема. Сметнете колко наем бихте загубили от момента, в който наемателят спре да плаща, до деня, в който жилището отново може да се отдаде.
• Скъпо обзавеждане, нова кухня или уреди, чиято подмяна струва повече от един месечен наем. Прибавете реалната цена за подмяна, не цената, на която сте ги купили преди години.
• Дълго предизвестие в договора. Колкото по-дълго тече то, толкова повече наем рискувате да загубите и толкова по-висок трябва да е депозитът.

Високият депозит обаче стеснява кръга на кандидатите. Всеки допълнителен месец депозит е сума, която наемателят трябва да намери освен първия наем и разходите по нанасянето. Депозит, който надхвърля многократно възможната загуба, отблъсква добрите кандидати заедно с рисковите. Голямата сума не замества и протокола: без него по-високият депозит означава само по-голям спор.

Какво да пише за депозита в договора за наем?

Шест неща решават дали клаузата ще свърши работа: размерът, какво покрива депозитът, при какви условия и в какъв срок се връща, как се доказва всяка удръжка и може ли да се прихване срещу последния наем.

1. Размер. В евро, с цифри и с думи.
2. Какво покрива. Неплатен наем, неплатени сметки за ток, вода и отопление, както и щети извън обичайното износване, установени спрямо протокола при предаването. Каквото не е изброено тук, по-късно става повод за спор.
3. Условия за връщане. Ключовете са върнати и двете страни са подписали протокола при напускането.
4. Срок и начин. Колко дни след напускането се връща депозитът и по коя банкова сметка.
5. Удръжки. Всяка удръжка се описва писмено, с ред от протокола и с документ за стойността ѝ.
6. Прихващане. Запишете изрично, че наемателят дължи последния месечен наем изцяло и че депозитът се урежда едва след огледа при напускането.

Шестата точка върши работа чак през последния месец. Наемател, който вече си търси друго жилище, спира да плаща и казва: „Задръжте депозита.“ Наемодателят остава без гаранция точно когато предстои да види в какво състояние е жилището. Клаузата няма да попречи на наемателя да опита, но тогава му отговаряте с писмено условие, а не с уговорка отпреди година.

Ако договорът мълчи по някой от тези шест въпроса, спорът се решава по общите правила, които рядко съвпадат с очакванията на едната страна. Попитайте адвокат, преди да оставите точка неуредена.

Как да приемете депозита, така че плащането да е документирано?

Приемете депозита по банков път, с отделен превод от първия наем и с основание за плащане, в което е посочен договорът. Ако го получавате в брой, подпишете разписка в два екземпляра, в която са записани сумата, датата и за какво се дава.

Честата грешка е първият наем и депозитът да дойдат с един превод. При напускането нищо не показва коя част е била депозит, а наемателят може да твърди, че сумата е била друга. Два превода с две основания, например „депозит по договор от 3 март“ и „наем за март“, затварят този въпрос, преди изобщо да е възникнал.

Плащането в брой е по-бързо и някои наематели го предпочитат, но депозит, платен в брой, струва колкото разписката за него. Изгуби ли се тя, изчезва и доказателството. Затова впишете сумата и в протокола при предаването, за да я има на две места. При голям депозит попитайте счетоводител дали такава сума изобщо може да се плати в брой.

Какво да запишете при предаването на имота?

Протоколът при предаването съдържа пет неща и се подписва от двете страни: състоянието на всяко помещение, описа на обзавеждането, снимките с дата, показанията на уредите и броя на предадените ключове. Всяка по-късна удръжка трябва да сочи към ред от този протокол.

1. Обиколете жилището заедно с наемателя, стая по стая. Опишете стените, подовете, прозорците, вратите и вградените елементи и посочете всеки дефект конкретно. „Драскотина около 10 см на паркета до балконската врата“ става за доказателство, а „подът е в добро състояние“ не става.
2. Впишете всяка мебел и всеки уред в описа, заедно със състоянието им, а за уредите и с марката и модела.
3. Снимайте всяко помещение и всеки дефект. Датата трябва да личи в данните на файла. Отбележете в протокола колко снимки сте направили, за да не могат после да бъдат подменени.
4. Отчетете електромера и водомера, а където ги има, газомера или топломера. Запишете показанията и датата.
5. Пребройте ключовете, картите за достъп и дистанционните; броят им също влиза в протокола.
6. Подпишете всяка страница заедно с наемателя и си разменете екземпляри. Изпратете му снимките още същия ден по имейл или със съобщение, за да има и той същия комплект.

Снимките, които наемодателят е направил сам и не е изпратил на никого, тежат най-малко. Наемателят винаги може да каже, че са правени преди предишният наемател да се изнесе или след като самият той е напуснал. Снимки, изпратени в деня на предаването и преброени в подписан протокол, не оставят място за такова твърдение.

Готов образец има в статията за протокола при нанасяне на наемателя, а мебелите и уредите се описват най-лесно в отделен опис на обзавеждането. После огледът при напускането минава по същия протокол, ред по ред.

За какво може да се удържи от депозита?

От депозита се удържа за неплатен наем, за неплатени сметки и за щети извън обичайното износване. Всяка удръжка стъпва на два документа: единият показва защо се удържа, другият доказва колко. По-долу е изброено кое се удържа и с какво се доказва.

• Неплатен наем. Удържа се. Доказва се с договора и с банково извлечение, в което плащането липсва.
• Неплатени сметки за срока на наема. Удържат се. Доказват се с последната сметка и с показанията на уредите от двата протокола.
• Щети извън обичайното износване. Удържат се. Доказват се с реда от протокола при предаването, със снимка от напускането и с фактура или писмена оферта за ремонта.
• Обичайно износване. Не се удържа и няма какво да се доказва.
• Почистване. Удържа се само ако договорът задължава наемателя да върне жилището почистено. Доказва се с клаузата и със снимките при напускането.
• Изгубени ключове и карти за достъп. Удържа се цената за изработка на нови, а когато се налага, и за смяна на патрона. Доказва се с броя в двата протокола и с фактура.

Границата между износване и щета минава по причината, не по сумата. Избелялата боя, следите от краката на дивана и протритият килим идват от това, че в жилището се живее, затова са износване. Изгаряне, счупена врата, петно, което не излиза, и дупка в стената идват от едно конкретно събитие, затова са щета. А когато в протокола при предаването предметът вече е отбелязан като износен или повреден, той не е нито едното, нито другото.

Смятайте щетата по цената, с която предметът се връща в състоянието от протокола, а не по цената на нов. Скъсаната седалка на петгодишен диван оправдава нова тапицерия или удръжка за част от стойността му, но не и нов диван. Наемателите оспорват тъкмо удръжките, сметнати по цена на нов предмет.

Кога и как се връща депозитът?

Депозитът се връща в срока по договора, след като огледът при напускането се сравни с протокола при предаването, последните сметки станат ясни и удръжките, ако има такива, бъдат описани писмено. Запишете в договора и откога тече този срок: от освобождаването на жилището, а не от подаването на предизвестието. Самите срокове на предизвестието са разгледани в статията за прекратяването на договора за наем.

В деня на напускането обиколете жилището с наемателя по същия протокол, направете нови снимки, отчетете уредите и пребройте ключовете. Подпишете заедно протокола при напускането. Ако не сте съгласни по някой ред, запишете несъгласието в самия протокол, вместо да оставите реда без подпис.

Връщането най-често закъснява заради последните сметки. Когато те идват след срока за връщане, уговорете в договора, че задържате съответната част до определена дата и връщате останалото навреме. Споровете избухват, когато целият депозит се задържа заради една сметка за ток.

Разчетът се побира на една страница: получен депозит, всяка удръжка с реда от протокола и с фактурата към нея, върната сума. Изпратете го заедно с превода по сметката от договора и запазете копие при самия договор.

Smarter Facility е платформа за управление на имоти под наем в България. Собственикът управлява имота си сам или го поверява на партньорска агенция и вижда наемите, договорите, ремонтите и документите на едно място. Онлайн плащането на наема показва по всеки имот кои вноски са предстоящи, дължими, просрочени и платени. Плащане в брой или по банков път се записва отделно, така че през последния месец веднага се вижда какво още се дължи.

Какво да направите, ако наемателят оспори удръжка?

На всяка оспорена удръжка се отговаря с едни и същи три неща: реда от протокола при предаването, снимките от нанасянето и от напускането, както и фактурата. Неоспорената част върнете веднага, без да чакате спорът да приключи.

Ако записът за спорния предмет липсва или е неясен, удръжката е слаба и това личи, преди спорът да е стигнал по-далеч. Тогава преценете дали предметът струва времето и разноските. При дребни суми споразумението излиза по-евтино от всичко останало. При сериозна щета първо поискайте писмена оферта за ремонта и я покажете на наемателя; сумата в нея убеждава повече от всякакво обяснение.

Ако съгласие не се постигне, остават медиацията и съдът. Обсъдете с адвокат какъв е редът и струва ли си да го минете, преди да подадете документи.

Тази статия е обща информация, а не индивидуален правен съвет. За конкретен договор или случай се консултирайте с адвокат.