Прекратяване на договор за наем: срокове и предизвестие

Прекратяването на договор за наем зависи от три неща: дали договорът е срочен или безсрочен, какъв срок на предизвестие предвижда и дали можете да докажете кога другата страна е получила предизвестието. Сгрешите ли едно от тях, наемът може да продължи след планираната дата, а уреждането на депозита да се превърне в спор, в който ще разчитате само на документите.

Срочен или безсрочен договор: кои правила важат при прекратяване?

Срочният договор за наем изтича на посочената в него дата, а безсрочният няма такава дата и приключва с предизвестие. Кое правило важи за вашия договор, зависи от вида му, затова започнете оттам.

Започнете с крайната дата. Ако договорът посочва такава, е срочен. Ако липсва или в договора пише, че действа до прекратяване, е безсрочен. Често се срещат и смесени договори, които имат срок, но и клауза за предизвестие за някоя от страните. При тях клаузата е пътят за прекратяване на договора, а срокът е най-късната възможна дата. Питайте адвокат дали такава клауза е валидна във вида, в който е написана.

Ако не намирате подписания договор или разполагате само с неподписан проект, не определяйте вида му по памет. Поискайте копието на наемателя, преди да изпратите каквото и да е, защото предизвестие, написано за грешния вид договор, може да не постигне целта си.

Преди да подпишете нов договор, вижте какво да включите в договора за наем и как да изберете срока му. Така ще знаете още при подписването как ще го прекратите.

Какъв е срокът на предизвестие при прекратяване на договор за наем?

Срокът на предизвестие при договор за наем на жилище се определя най-напред от самия договор. Когато договорът не предвижда срок, срокът се урежда от закона, затова не разчитайте на конкретен брой дни, преди да го изясните с адвокат.

Първо прочетете клаузата за прекратяване. Ако клаузата определя срок, спазете този срок. Дали договорът може да предвиди по-кратък срок от законовия, е въпрос за адвокат. При по-дълъг срок в клаузата съобразете плановете си с него.

Най-честата грешка е да приложите срок, запомнен от предишен договор или прочетен във форум. Всеки договор се проверява според собствения му текст.

Някои договори дават на наемодателя по-дълъг срок на предизвестие, отколкото на наемателя. Всяка страна спазва срока, който договорът определя за нея, затова проверете коя част от клаузата се отнася до вас, преди да започнете да броите.

Как се връчва предизвестие, което може да се докаже?

Предизвестието за прекратяване на договор за наем се връчва писмено и по начин, който оставя доказателство за получаване, защото при спор за крайната дата ще трябва да докажете кога другата страна го е получила, а не кога сте го изпратили.

SMS, съобщение в чат или телефонен разговор показват, че сте искали да прекратите договора. Рядко доказват какво е съдържало предизвестието, кой го е получил и на коя дата. Точно от тези три факта зависи спорът за крайната дата.

Предизвестието се връчва така:

1. Напишете предизвестието с имената на двете страни, адреса на имота, датата на договора, клаузата, на която се позовавате, и крайната дата.
2. Подпишете го и запазете идентично подписано копие.
3. Връчете го по начин, който оставя доказателство за получаване: лично срещу подпис и дата на наемателя върху копието ви, с препоръчано писмо с обратна разписка или с нотариална покана.
4. Приложете доказателството за получаване към договора.
5. Ако наемателят откаже да подпише или не потърси писмото, преминете към следващия начин, вместо да смятате отказа за получаване.

Сверете с адвокат кои от тези начини признава законът за вашия договор и как всеки от тях определя датата на получаване. Питайте го и какво означава, когато наемателят откаже да приеме предизвестието.

Начините се различават по бързина и сигурност. Личното връчване срещу подпис е най-бързо, но зависи от съдействието на наемателя. Нотариалната покана се оспорва най-трудно, но изисква нотариална такса и отнема повече време.

От коя дата започва да тече предизвестието?

Планирайте срока на предизвестието от датата, на която можете да докажете, че другата страна го е получила, и посочете крайната дата в самото предизвестие, за да работят двете страни с една и съща дата. Обсъдете с адвокат от кога тече срокът според закона и според вашата клауза.

Обичайната грешка е срокът да се брои от деня, в който сте пуснали писмото. Ако доставката е отнела няколко дни, крайната дата, изчислена от изпращането, се оказва твърде ранна и наемателят може да твърди, че договорът още е в сила.

Когато не можете да предвидите кога ще пристигне предизвестието, оставете резерв и посочете в него крайна дата, по-късна от минималната. По-евтино е да платите още няколко дни наем, отколкото да връчвате предизвестието отново. В деня, в който получите доказателството за получаване, запишете в календара си крайната дата и датата на предаване на имота.

Може ли срочен договор за наем да се прекрати предсрочно?

Най-често срочният договор за наем се прекратява преди изтичането на срока по един от три начина: клауза за предсрочно прекратяване, споразумение на двете страни или нарушение от другата страна. Дали законът допуска и други основания, е въпрос за адвокат.

• Клауза за предсрочно прекратяване. Спазете я точно, включително срока на предизвестие и обезщетението, ако клаузата предвижда такова.
• Споразумение за прекратяване. Кратко писмено споразумение, подписано от двете страни, в което се посочват крайната дата, датата на предаване на имота, начинът на уреждане на депозита и че никоя от страните няма повече претенции.
• Нарушение. Разглежда се в следващия раздел.

Споразумението обикновено струва по-малко, дори когато трябва да отстъпите нещо, например част от наема за последния месец. Който излезе от срочен договор без клауза, споразумение или нарушение, поема риск от спор с другата страна за вредите. Адвокатът ще ви каже колко голям е този риск при вашия договор.

Когато наемателят иска да прекрати срочния договор по-рано, важат същите три пътя, но в обратна посока. Преди да настоявате за целия срок, сравнете иск срещу наемател, който вече се е изнесъл, с бързо отдаване на имота на нов наемател по подписано споразумение за прекратяване.

Кога договорът може да се прекрати без предизвестие?

Можете да прекратите договора без обичайния срок на предизвестие, ако наемателят го наруши сериозно, най-често като не плаща наема. Започнете с документирането на нарушението. Адвокат ще прецени какви условия трябва да са изпълнени предварително, например покана и срок за плащане.

Съберете доказателствата, преди да действате: датите и сумите на неплатения наем от банковите извлечения, писмените напомняния, които сте изпратили, а при щети снимки с дата, сравнени с първоначалния опис на обзавеждането. Нарушение, което не можете да документирате, наемателят може просто да отрече.

Проверете дали договорът има клауза за нарушения. Много договори изброяват основания за незабавно прекратяване, и ако вашият съдържа такава клауза, цитирайте я в писменото си уведомление. Ако няма такава клауза, пътят е по-труден и е по-добре да се обърнете към адвокат.

Закъснението с плащането и неплащането са различни неща. Ако наемателят плаща всеки месец, но със закъснение, това е повод да предоговорите датата на плащане или да промените условията при подновяване. Попитайте адвокат дали системното закъснение е достатъчно основание за прекратяване.

Наемателят подаде предизвестие за напускане: какво следва?

Когато наемателят подаде предизвестие за напускане, сверете го с клаузата за предизвестие в договора, потвърдете писмено получаването му заедно с крайната дата и насрочете приемането на имота преди тази дата.

Ако предизвестието на наемателя е по-кратко от изискваното по договора, отбележете това в писменото си потвърждение и посочете крайната дата, която следва от договора. Ако не отговорите, наемателят може да твърди, че сте се съгласили с неговата дата. Ако сте съгласни с по-ранната дата, оформете и това писмено като споразумение за прекратяване.

Използвайте срока на предизвестието, за да намерите следващия наемател. Уговорете писмено с наемателя, който напуска, часовете за огледи и проверете дали договорът има клауза за достъп до имота по време на предизвестието.

Какво да документирате при предаването на имота, за да уредите депозита?

Когато договорът за наем приключи, запишете в приемо-предавателен протокол, подписан от двете страни, показанията на уредите, състоянието на всеки предмет от първоначалния опис на обзавеждането, снимки с дата и върнатите ключове; удръжки от депозита без такъв запис трудно се защитават.

• Преди деня на предаването: подгответе първоначалния опис на обзавеждането и снимките от нанасянето.
• При предаването: снимайте всеки уред (за ток, вода, отопление и газ, където ги има) така, че показанието да се вижда.
• При предаването: обиколете имота стая по стая спрямо първоначалния опис и снимайте всяка разлика.
• При предаването: пребройте и опишете ключовете, дистанционните и картите за достъп.
• След предаването: сверете последните сметки за комунални услуги със записаните показания.

Следва протоколът: документ, подписан от двете страни, в който се вписват показанията, разликите спрямо описа, върнатите ключове и датата, от която отново разполагате с имота. Вижте как се съставя приемо-предавателен протокол стъпка по стъпка. Ако наемателят откаже да подпише, отбележете отказа в протокола, поискайте от свидетел да се подпише и запазете снимките.

Удържайте от депозита само това, което договорът позволява да покрива и което протоколът показва, като всяка удръжка се подкрепя с документ. Избелялата боя и износените подове по коридорите и входа обикновено са нормално износване, а не щети. Изпратете на наемателя писмена сметка за депозита с всяка удръжка и сумата, която му връщате. Потърсете срока за връщане на депозита в договора, а ако липсва там, питайте адвокат.

Пазете за всеки имот папка с документите по наема и я попълвайте от нанасянето до напускането: договорът и първоначалният опис, предизвестието с доказателството за получаване, споразумението за прекратяване, ако има такова, подписаният протокол и писмената сметка за депозита. Най-честата грешка е липсващ опис при нанасянето, при което няма с какво да се сравни състоянието при предаването.

Smarter Facility е платформа за управление на имоти под наем в България. Собствениците управляват имота си сами или го поверяват на партньорска агенция, а в платформата виждат наемите, договорите, ремонтите и документите в реално време. Управлението на договорите за наем съставя договора по шаблон, съхранява го в облака и следи началната и крайната дата и условията му, а преди срокът да изтече, ви напомня.

Какво да направите, ако наемателят не напусне имота?

Ако наемателят остане в имота след прекратяването на договора, не сменяйте ключалките, не спирайте комуналните услуги и не изнасяйте вещите му: опитът да решите въпроса сами може да се обърне срещу вас, затова потърсете адвокат.

При саморазправа наемодателят сам може да се окаже ответник по иск, дори когато наемателят няма основание да остане. Адвокатът ще ви обясни каква отговорност носите.

Преди да заведете дело, изпратете последна писмена покана по същия доказуем начин като предизвестието. В нея посочете изтеклата крайна дата и дата за предаване на имота. Приложете поканата и доказателството за получаването ѝ към папката с документите по наема, защото адвокатът ще поиска и двете.

Наемател, който отказва да напусне, договор, за който не е ясно дали е срочен, или спорен депозит, достатъчно голям, за да оправдае дело, са случаи за адвокат. Собствениците, които изобщо не искат да се занимават с приключването на наема, могат да поверят имота на агенция, която да го управлява вместо тях.

Тази статия съдържа обща информация и не е индивидуален правен или данъчен съвет. За конкретен договор се консултирайте с адвокат или счетоводител.