Срок на договора за наем: определен или безсрочен

Изберете определен срок, ако искате да сте сигурни кой живее в имота и колко плаща до конкретна дата. Оставете договора безсрочен само ако имотът може скоро да ви потрябва. И в двата случая запишете в договора при какви условия всяка страна може да го прекрати предсрочно.

Какво зависи от срока на договора за наем?

От срока зависи как ще приключи наемът. Договорът с определен срок обвързва двете страни до крайната дата и се прекратява по-рано само ако самият той го позволява. Безсрочният договор няма такава дата и се прекратява с предизвестие. Срокът на предизвестието се урежда от закона, затова не разчитайте на конкретен брой дни, преди да го изясните с адвокат.

Избирате между сигурност и свобода и двете имат цена. С определен срок знаете колко ще получавате и до кога, но не можете да си вземете имота по-рано, ако договорът не предвижда друго. Безсрочният договор ви развързва ръцете, но развързва и ръцете на наемателя. Със същото предизвестие, с което бихте поискали имота обратно, може да си тръгне и наемателят, който плаща навреме и пази жилището.

Преди да подпишете, вижте кой от двата вида държите в ръцете си. Договор без записана крайна дата е безсрочен, както и да го нарича шаблонът. Всичко останало, което договорът трябва да съдържа, сме събрали в ръководството за договора за наем.

Какъв срок да запишете според плановете си за имота?

Тръгнете от плановете си за имота, не от навика да се пише една година. Запитайте се коя е най-ранната дата, на която може да поискате имота обратно: за да го продадете, за да се нанесе някой от семейството или за да го ремонтирате основно. Определен срок, който изтича след тази дата, ще ви върже ръцете точно когато имотът ви трябва.

Ето четири типични случая и какъв срок подхожда на всеки:

• Може да продадете имота. Определен срок, който изтича преди най-ранната вероятна дата на продажбата, и клауза за това какво става с наема, ако все пак продадете по-рано. Питайте нотариус или адвокат какво е нужно, за да важи договорът и за новия собственик.
• Имотът може да потрябва на вас или на близките ви. Кратък определен срок или безсрочен договор, като и в двата случая изрично запишете, че можете да прекратите по-рано за собствени нужди, с писмено предизвестие.
• Наемателят е нов и нямате опит с него. По-кратък определен срок, който се подновява с анекс, ако и двете страни искат това преди крайната дата.
• Наемателят плаща навреме и пази жилището. По-дълъг определен срок, в който предварително сте записали дали и как се променя наемът през него.

Когато не можете да посочите дата, но не можете и да я изключите, вземете по-краткия срок с подновяване чрез анекс. Така пазите и стабилността, и правото да спрете. Плащате за това с по един разговор при всяко изтичане.

Как се прекратява предсрочно договор с определен срок?

Най-сигурно е да уговорите предсрочното прекратяване още при подписването. Три неща трябва да ги има в клаузата:

• Кой може да прекрати договора. И двете страни или само едната, по всяко време или само при изброени причини, например продажба, собствени нужди или преместване на наемателя по работа.
• Как се уведомява другата страна. Писмено, като срокът тече от деня на връчването, затова то трябва да може да се докаже.
• Какво плаща този, който си тръгва. Конкретна сума, наем за уговорен брой месеци или нищо. Числото стои в договора и не се обсъжда после.

Честа грешка е клауза, която позволява на всяка страна да прекрати договора по всяко време с кратко предизвестие. На хартия такъв договор има крайна дата, в живота няма. Остават ви ограниченията на определения срок, без стабилността, заради която сте го избрали. В отделна статия сме минали през целия договор, клауза по клауза.

Ако такава клауза липсва, най-чистият път е писмено споразумение между двете страни. Запишете в него последния ден на наема, кога и как се предава имотът и как се плащат останалите сметки. Може ли едната страна да прекрати договора сама, без съгласието на другата, зависи от закона и от причината. Този въпрос е за адвокат, и то преди да предприемете каквото и да е.

Срокът или клаузите: какво ви пази при неплащане и щети?

При неплащане и щети не ви пази срокът, а три клаузи, които работят еднакво при определен и при безсрочен договор.

• Основания за прекратяване. Изброете случаите изрично: наем, закъснял с повече от определен брой дни, преотдаване без ваше съгласие, щети извън нормалното износване. За всеки от тях посочете какво предизвестие важи.
• Депозит. Запишете размера му, какво покрива той, тоест неплатен наем, сметки и щети, и в какъв срок се връща след напускането.
• Опис на обзавеждането. Подписва се от двете страни при предаването, със снимки и със състоянието на всеки предмет. По него се мерят щетите накрая.

Някои собственици избират дълъг срок точно като застраховка, с мисълта, че дългият договор прави наемателя по-сигурен. Дългият срок не кара никого да плаща. Когато наемателят спре да плаща, вие се хващате за основанието, което сте записали, а не за това колко време остава до края. Договор за три години, в който не пише нито едно основание, по-скоро ще удължи спора. Питайте адвокат на какво основание и по какъв ред се прекратява договор при неплащане, преди да стигнете дотам.

Третата клауза е най-подробната и има отделна статия за описа на обзавеждането.

Какво става, когато срокът изтече, а наемателят остане?

Тук се действа преди крайната дата, а не след нея. Ако наемателят остане в жилището след изтичането, последиците се определят от закона и вече не зависят само от вас, затова този случай вече е за юрист. Докато датата не е минала, изборът е ваш и ходовете са два.

Ако искате наемателят да остане, подпишете анекс с новата крайна дата, преди старата да е изтекла, и в същия анекс променете останалите условия, ако се налага. Ако искате имота обратно, връчете писмено предизвестие достатъчно рано, за да има наемателят време да се изнесе.

С анекс се минава по-бързо и остават в сила описът и условията за депозита от първия договор. Нов договор е по-добър, когато се променят няколко неща наведнъж, защото договор с три анекса се чете трудно, ако се стигне до спор. Ако подписвате нов договор, пренесете описа или съставете друг и уговорете какво става със стария депозит.

И в двата случая денят на предаването се описва: ключове, състояние на жилището, показания на измервателните уреди. Този документ разглеждаме подробно в статията за протокола при предаване на имота.

Кои дати и документи да следите, за да не изпуснете края на срока?

За всеки договор пазете четири неща: крайната дата, последния ден, в който още можете да връчите предизвестие, копие от всяко връчено предизвестие с доказателство, че е получено, и всеки подписан анекс.

Последния ден за предизвестие смятайте назад от крайната дата. Извадете срока на предизвестието по договора, извадете и няколко дни за самото връчване. Напомнянето си сложете доста по-рано, докато има време да поговорите с наемателя, преди да решите.

Доказателството за връчване решава повечето спорове за това дали наемателят е разбрал навреме. Предизвестие, подписано от него при получаването, препоръчано писмо с обратна разписка или нотариална покана оставят следа с дата. Обаждането и съобщението в чата обикновено не оставят. Сверете с адвокат или нотариус коя форма е валидна за вашия случай.

Smarter Facility е платформа за управление на имоти под наем в България. Собственикът управлява имота си сам или го поверява на партньорска агенция и вижда наемите, договорите, ремонтите и документите на едно място. Управлението на договорите за наем съставя договора по шаблон, съхранява го в облака и следи началната и крайната дата и условията му, а преди срокът да изтече, ви напомня.

Ако живеете в чужбина или имате няколко договора с различни крайни дати, другият вариант е партньорска агенция да поеме управлението, а вие да следите работата ѝ в същата платформа.

Тази статия е обща информация, а не индивидуален правен съвет. За конкретен договор или случай се консултирайте с адвокат.