Регистрация и нотариална заверка на договора за наем

Писменият договор за наем е валиден и без нотариус: Законът за задълженията и договорите не изисква особена форма за него. Нотариалната заверка на подписите прави друго. Тя превръща договора в документ, по който при неплатен наем съдът издава заповед за незабавно изпълнение, без преди това да се води дело. Вписването в имотния регистър е отделна стъпка и засяга най-вече бъдещия собственик на имота.

Какво променя нотариалната заверка, ако наемателят спре да плаща?

Заверените подписи дават на наемодателя основание да започне събирането веднага. Чл. 417, т. 3 от ГПК изброява документите, по които съдът издава заповед за изпълнение, и сред тях е договорът с нотариална заверка на подписите, стига в него да е записано задължение за плащане на пари. Съдът проверява по чл. 418 дали документът е редовен от външна страна и дали удостоверява подлежащо на изпълнение вземане, след което постановява незабавно изпълнение и издава изпълнителен лист.

Без заверка наемодателят върви по общия ред на чл. 410 от ГПК. Там наемателят може да възрази писмено в едномесечен срок, без да обяснява защо, и тогава наемодателят трябва да предяви иск и да докаже вземането си. Събирането започва чак след като този спор приключи.

При незабавното изпълнение става обратното. Възражението на наемателя не спира принудителното изпълнение, освен ако той представи надлежно обезпечение, а съдът може да спре изпълнението само по искане, подкрепено с убедителни писмени доказателства. Така парите тръгват, докато спорът още тече, а не след него.

Бързият ред обаче важи само за сумата, която самият документ доказва. Ако сте вдигнали наема с уговорка по телефона или наемателят от година плаща по-малко по устно съгласие, завереният договор вече не описва днешния дълг и по него може да се иска само старата сума. Преди да разчитате на този ред, сверете сумата и падежа в договора с това, което наемателят плаща в момента.

Заверката скъсява пътя, но не отнема правото на наемателя да спори. Той може да възрази и делото да продължи, докато изпълнението върви. Питайте адвокат какво точно ще поиска съдът за вашето вземане.

Помага ли нотариалната заверка да си върнете имота?

За парите заверката е надежден бърз път. За самото жилище не е. Чл. 417, т. 3 говори и за задължения за предаване на определени вещи, но дали връщането на жилището попада сред тях, е спорно и практиката на съдилищата се разминава. Ако разчитате точно на това, обсъдете случая си с адвокат, преди да подпишете.

Във форумите често се среща убеждението, че заверен договор позволява наемателят да бъде изведен без съд. Такова нещо няма. Смяната на ключалката, спирането на тока и водата или изнасянето на вещите на наемателя са самоуправство по чл. 323 от Наказателния кодекс, когато наемателят оспорва правото ви. Вместо да си върнете имота, се озовавате от другата страна.

Затова планирайте края на наема така, сякаш ще се стигне до съд. Определен срок с крайна дата, клауза за предизвестие с конкретен брой дни и протокол при нанасянето и при напускането вършат повече работа от нотариалната заверка. Вижте как се води протоколът при предаването на имота и какви са сроковете при прекратяване на договора за наем.

Кога си струва да заверите договора при нотариус?

Заверката си струва таксата, когато наемът е важен доход за вас, когато срокът е година или повече и когато наемателят ви е напълно непознат. При кратък наем на човек, когото познавате, обикновено стига добре написан договор.

И в трите случая бавното събиране излиза скъпо. Ако живеете от наема, два или три месеца без плащане ви струват повече от таксата при нотариуса. Колкото по-дълъг е срокът, толкова повече време има животът на наемателя да се промени. А когато сте намерили наемателя по обява, няма общ познат, който да се намеси, преди спорът да стигне до съд.

Таксата се определя по Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите. За удостоверяване на датата и подписите на договор с определен материален интерес се събира 30 на сто от основната такса, а тя расте заедно с материалния интерес по договора, така че сумата зависи от наема и от срока. Попитайте нотариуса предварително колко ще излезе.

Разходът не е само в парите. Двете страни трябва да се явят лично или чрез представител, а наемателят още при подписването разбира, че сте помислили за неплащане. Представете заверката като нещо, което правите за всеки договор, а не като преценка за този наемател, и напрежението изчезва почти само.

Отказът на наемателя да завери договора също е информация. Сам по себе си той не е причина да отпишете човека. Ако обаче същият наемател не иска и депозит да плати, и протокол да подпише, спрете и помислете, преди да подпишете договора.

Какво означава „регистрация“ на договор за наем?

Зад думата „регистрация“ стоят три различни неща: вписването в имотния регистър, данъчните задължения пред НАП и регистрацията на жилището за краткосрочно отдаване в общината. Само вписването променя правното положение на някого спрямо имота, и то на бъдещия му собственик.

Вписването се извършва в службата по вписванията, в чийто район се намира имотът. След това всеки, който проверява имота преди покупка или преди кредит срещу него, вижда договора за наем.

Пред НАП не се регистрира самият договор. Наемодател, който е физическо лице, дължи авансов данък през годината и подава годишна данъчна декларация, а когато наемателят е фирма, тя удържа данъка при плащането. Обсъдете сроковете и формулярите със счетоводител, не с нотариус.

Краткосрочното отдаване върви по Закона за туризма. Жилището се регистрира като място за настаняване при кмета на общината, а след това и в ЕСТИ. Това е отделен режим и няма отношение към дългосрочния договор за наем.

Кога да впишете договора за наем в имотния регистър?

На вписване подлежат договорите за наем за срок, по-дълъг от една година. Въпросът става важен, ако имотът може да се продаде или да се ипотекира, докато наемът тече.

Чл. 237 от ЗЗД подрежда три случая. Вписаният договор следва имота и новият собственик го спазва до края на срока. Невписаният договор с достоверна дата обвързва купувача до края на срока си, но не повече от година след прехвърлянето. А когато договорът няма достоверна дата и наемателят държи имота, за купувача наемът важи като безсрочен. Нотариалната заверка дава на договора достоверна дата от деня, в който е направена, така че и без вписване дава част от тази защита.

Вписването защитава преди всичко наемателя. Затова фирма, която наема жилище за служителите си, или семейство, което се обвързва за няколко години, може да поиска договорът да бъде вписан. За наемодателя последицата идва при продажба: купувачът вижда вписания договор и го поема заедно с имота, а купувач, който иска да живее в жилището, ще го отчете в цената си.

Решете този въпрос преди подписването, а не когато се появи купувач. Или оставяте срока в рамките на една година, или вписвате договора и предлагате жилището на купувач, който търси готов доход от наем.

Вписват се само актове, извършени по нотариален ред или с нотариално заверен подпис, така че заверката е условие за вписването. Държавната такса е 0,1 на сто върху материалния интерес по договора. Ако ще вписвате договора, планирайте двете стъпки заедно и минете през нотариус само веднъж.

Какво трябва да съдържа договорът, преди да го заверите?

Нотариусът удостоверява подписите, а не съдържанието. Затова от заверката има полза само ако договорът е точен: по него се събира записаната сума на записания падеж.

Проверете шест неща в окончателния текст:

• Наем. Една сума в евро. Комуналните разходи и таксите към етажната собственост се посочват отделно. При „наем плюс разходи“ без конкретна сума в заявлението няма какво да се сметне.
• Падеж. Конкретен ден от месеца. „В началото на месеца“ оставя място за спор кога плащането е закъсняло.
• Начин на плащане. Посочена банкова сметка. Ако приемате пари в брой, издавайте разписка за всяко плащане, иначе после няма с какво да докажете кой месец е платен.
• Срок и предизвестие. Крайна дата, колко дни е предизвестието и в каква форма се отправя.
• Депозит. Сумата, за какво може да се удържи и в какъв срок се връща след предаването на имота.
• Промени в наема. Само с подписан анекс.

Последната точка държи всички останали. Изпълнението се опира на задължението, записано в документа със заверени подписи, затова анекс, който вдига или сваля наема, трябва да мине през нотариус като самия договор. Иначе заверена остава старата сума, а за новата бързият ред не важи.

Ръководството за договора за наем изброява всички клаузи, които трябва да влязат в него независимо от заверката, а разборът клауза по клауза показва как се формулира всяка от тях.

Как протича нотариалната заверка на подписите?

Заверката на подписи е кратко действие. Страните се явяват лично пред нотариуса и подписват документа там или потвърждават вече положените подписи. Нотариусът удостоверява кой е подписал и на коя дата, а не какво сте се разбрали.

Подписите можете да заверите при всеки нотариус в страната, независимо къде се намира имотът. Вписването се прави само в службата по вписванията по местонахождението на имота, затова при имот в друг град планирайте двете стъпки поотделно.

Самата среща минава в пет стъпки:

1. Съгласувайте писмено окончателния текст и се разберете кой поема нотариалната такса.
2. Запишете час при нотариус и попитайте колко екземпляра да носите.
3. Отпечатайте екземплярите и ги оставете неподписани, ако ще подписвате пред нотариуса.
4. Явете се с валиден документ за самоличност и подпишете договора.
5. Приберете заверените екземпляри и платете таксата.

Най-честата спънка е имот с няколко собственици. Решението за отдаване вземат съсобствениците, които притежават повече от половината имот, но всеки, който подписва договора като наемодател, трябва да се яви лично или да изпрати представител с пълномощно. Заради един собственик в чужбина, който не е упълномощил никого, срещата се отлага. Попитайте нотариуса каква форма трябва да има пълномощното, още когато записвате часа.

Какви документи да пазите след заверката?

Завереният договор ще ви послужи само ако записите около него са пълни. Към заявлението за изпълнение се прилага документът, на който се основава вземането, а самият дълг се доказва с това, което сте записвали месец по месец.

Шест неща заслужават отделно място:

• Заверен оригинал. Пазете го на хартия и го сканирайте в деня на подписването. Изгубеният оригинал обезсмисля отиването при нотариуса.
• Анекси. Номерирани, с дата, заверени като договора и прибрани заедно с него.
• История на плащанията. За всеки месец дължима сума, платена сума, дата и начин на плащане, сверени с банковите извлечения.
• Уведомления. Напомнянията и предизвестията в писмен вид, с доказателство за получаване, например препоръчано писмо с обратна разписка. Обаждане по телефона няма как да докажете по-късно.
• Протоколи. При нанасянето и при напускането, с опис на обзавеждането и показанията на уредите.
• Номер на вписването. При вписан договор запишете номера и датата заедно с копието на договора.

Водете тези записи, докато тече наемът, а не когато започне спорът. История на плащанията, възстановена по памет и от банковото приложение шест месеца по-късно, тежи по-малко от история, попълвана всеки месец.

Smarter Facility е платформа за управление на имоти под наем в България. Собственикът управлява имота си сам или го поверява на партньорска агенция и вижда наемите, договорите, ремонтите и документите на едно място. Управлението на договорите за наем съставя договора по шаблон, съхранява го в облака и следи началната и крайната дата, а преди срокът да изтече, ви напомня.

Тази статия е обща информация, а не индивидуален правен или данъчен съвет. За конкретен договор или случай се консултирайте с адвокат или счетоводител.