Какво може да се удържи от депозита

Депозитът може да покрие неплатен наем, неплатени сметки за периода на наема, липсващи вещи и щети извън нормалното износване. Удръжката е защитима само ако договорът за наем предвижда, че депозитът покрива този разход, а описът при настаняване показва, че вещта е била в друго състояние.

Преди да огледате имота, проверете всяка планирана удръжка с три въпроса. Посочва ли договорът този вид разход? Показва ли описът при настаняване, че вещта е била в друго състояние? Имате ли документ за сумата? Ако отговорът на някой от тях е „не“, именно тази удръжка наемателят ще оспори. За депозита от подписването на договора до връщането му вижте как работи депозитът при наем.

Кога удържането на депозит е основателно и кога не е

Удръжката от депозита е основателна, когато покрива неизпълнено задължение по договора за наем (неплатен наем, сметки или щети извън нормалното износване), когато договорът допуска този разход и когато можете да го докажете. При напускане обикновено има няколко такива разхода, затова преценявайте всеки поотделно, а не общата сума.

Най-често се удържат седем вида разходи. За всеки от тях има три неща: кога се удържа, кога не се удържа и с какво се доказва.

• Неплатен наем. Удържа се, когато наемът за период от договора е неплатен към напускането и договорът посочва, че депозитът покрива наема. Не се удържа, когато наемът е платен или претенцията се основава на увеличение, което договорът не предвижда. Доказва се с извлечение от банковата сметка и с клаузата за депозита.
• Битови сметки и такси към етажната собственост. Удържат се, когато разходът е за периода на наема и договорът го възлага на наемателя. Не се удържат, когато договорът ги възлага на наемодателя. Доказват се с подписаните показания на уредите при напускане и със сметките за периода.
• Щети. Удържат се, когато описът при напускане показва промяна спрямо описа при настаняване, която надхвърля нормалното износване. Не се удържат, когато състоянието е било такова още при настаняването или промяната е нормално износване. Доказват се със записите за вещта в двата описа и със снимки.
• Липсващи вещи. Удържат се, когато вещта е в описа на обзавеждането и липсва при напускането. Не се удържат, когато вещта не е описана или е изнесена с писменото съгласие на наемодателя. Доказват се с реда за вещта в подписания опис.
• Почистване. Удържа се, когато договорът определя в какво състояние се връща имотът, а при напускането той е по-замърсен, отколкото при настаняването. Не се удържа, когато наемодателят иска по-висока чистота от тази при настаняването. Доказва се с клаузата за състоянието при връщане и със снимки от настаняването и от напускането.
• Пребоядисване. Удържа се, когато пребоядисването е наложено от щети: дупки, петна, изгаряния. Не се удържа, когато става дума за обичайното освежаване между двама наематели. Доказва се със снимки на щетите, които са го наложили.
• Повреда на уред или инсталация. Удържа се, когато документите показват неправилна употреба от наемателя. Не се удържа, когато уредът е спрял заради възраст или дефект. Доказва се със съобщението на наемателя за повредата и със заключението на техник за причината.

Какво точно покрива депозитът, зависи от договора, затова първо прочетете клаузата за него. Ако в нея са посочени само щетите, попитайте адвокат дали депозитът може да покрие и неплатен наем.

Работата, която и без това щяхте да свършите между два наема, не се удържа от наемателя: пребоядисване след години обичайно ползване или подмяна на уред, който е изкарал своето.

Къде свършва нормалното износване и започват щетите

Нормалното износване е естественото изхабяване при обичайно ползване през срока на наема, а щетата е промяна, която такова ползване не би причинило: изгаряне, счупване, петно или липсваща вещ.

Граничните случаи зависят от две неща: колко дълго е продължил наемът и колко стара е вещта. Колкото по-дълъг е наемът и по-стара вещта, толкова повече промени се приемат за износване. Следа, която след кратък наем е щета, след дълъг наем може да е износване.

• Избеляла или леко зацапана боя там, където е стояла мебел, е износване. Дупки, рисунки и петна, които не се измиват, са щети.
• Протрит лак там, където се стъпва най-често, е износване. Изгаряния, дълбоки драскотини и подут от теч паркет са щети.
• Разхлабена дръжка, кран, който капе, или износено уплътнение са износване и обикновено влизат в поддръжката за сметка на наемодателя. Счупена врата, спукана мивка или изчезнал рафт са щети.

Домашните любимци и пушенето променят границата само ако договорът ги урежда. Ако договорът допуска домашен любимец, характерните за него драскотини са по-близо до износването. Ако пушенето е забранено, пожълтелите от дим стени и прогарянията са щети.

Честа грешка е състоянието да се сравнява с идеала, а не с описа при настаняване. Под, който е бил надраскан още при настаняването, не може да се отчете като щета при напускането.

Какви документи доказват удръжката при спор

Три документа трябва да си съответстват: описът при настаняване, подписан от двете страни, описът при напускане, съставен по същия начин, и фактура или ценова оферта за разхода.

Събират се на четири етапа и не могат да се възстановят по-късно:

1. При настаняване, преди да предадете ключовете: опис на обзавеждането по стаи, подписан от двете страни. В него влизат кратко описание на състоянието на всяка вещ, снимки отблизо на всички следи, които вече съществуват, показанията на уредите и броят на ключовете.
2. По време на наема: отбелязвайте всеки проблем, за който наемателят ви е съобщил, с дата, снимка и какво е направено по него. Така износване, за което е подаден сигнал, не се превръща по-късно в спорна щета.
3. При напускане, по възможност в присъствието на наемателя: същият опис в същия ред, снимки от същите ъгли и крайни показания на уредите. Всичко се подписва от двете страни.
4. Преди разчета на удръжките: фактура или ценова оферта за всяка сума.

Описът, който не следва другия точка по точка, обикновено губи спора. Така е, когато при настаняване има общи снимки на стаите, а при напускане снимки отблизо, или когато кухнята е вписана като един ред вместо уред по уред. Ако разликата не може да се сравни вещ по вещ, няма как да я докажете. Подробности има в статиите за описа на обзавеждането и за приемо-предавателния протокол.

Подробният опис при настаняване отнема време точно когато всички бързат да предадат ключовете, но е единственото доказателство, което ще имате в края на наема.

Функцията Щети и ремонти в Smarter Facility събира на едно място снимките и описанието на всяка щета, оценката, която другата страна одобрява или отхвърля, и разходите за ремонт с разписките към тях. Така удръжките в края на наема се сверяват с готов запис.

Колко може да се удържи за повредена вещ

От депозита не се удържа цената на нова вещ. Удържа се разумната цена за възстановяването ѝ до състоянието при настаняване, с фактура или ценова оферта.

Ако вещта може да се поправи по-евтино, отколкото да се замени, удържа се цената на ремонта. Ако не може, удържа се цената на равностойна вещ. За намаление заради възрастта на вещта се посъветвайте с адвокат, преди да поискате сумата.

Наемателят най-лесно оспорва две удръжки: цената на нова вещ вместо на стара и замяна с по-добър модел от повредения. Удържайте толкова, колкото струва вещ, равностойна на тази при настаняването.

Фактурата е най-силното доказателство, но често идва едва след датата, на която депозитът трябва да е върнат. Писмената ценова оферта ви позволява да приключите навреме, но наемателят я оспорва по-лесно. Ако ремонтирате сами, удържайте материалите срещу касови бележки и посочете труда отделно. Закръглена сума без обяснение наемателят ще приеме като наказание.

Какво да правите със сметките, които идват след напускането

Част от разходите за периода на наема, като ток, вода и отопление, се фактурират след напускането. Затова най-добре е договорът да урежда какво става с тях: каква сума се задържа, докога и как се връща остатъкът. Ако договорът мълчи, посъветвайте се с адвокат, преди да задържите каквато и да е сума.

Ако договорът допуска задържане, снимайте показанията на уредите в деня на напускане и ги подпишете заедно с наемателя. Определете задържаната сума според сметките от последните месеци на наема, вместо да я закръглявате. Върнете останалото на уговорената дата. Когато пристигнат последните сметки, направете окончателния разчет и изпратете на наемателя копие от всяка сметка заедно с остатъка от задържаната сума.

Важно е на чие име са партидите. Ако партидите за ток, вода и отопление са на ваше име, задържаната сума ви предпазва. Ако са на името на наемателя, вместо да задържате пари, поискайте доказателство, че последните сметки са платени. За неплатените сметки по такива партиди се обърнете към адвокат.

Какво да пише в клаузата за депозита в договора за наем

Клаузата за депозита трябва да посочва размера му, какво покрива, в какво състояние се връща имотът, как се отчитат удръжките поотделно и кога се връща остатъкът.

Всеки от тези елементи предотвратява конкретен спор. Ако не е записано какво покрива депозитът, остава неясно дали покрива и неплатен наем. Без условие за състоянието при връщане удръжките за почистване и пребоядисване остават без опора в договора, а без правило за поотделно отчитане наемателят може да оспори цялата сума вместо отделни редове. Ако няма срок за връщане, самото забавяне се превръща в отделен спор.

Две клаузи създават повече проблеми, отколкото решават: депозит, обявен за невъзстановим, и удръжка с фиксиран размер независимо от реалните щети. Ако такава клауза има в сегашния ви договор, попитайте адвокат дали можете да разчитате на нея. За останалите клаузи вижте ръководството за договора за наем.

Ако договорът не казва нищо за депозита, не гадайте какво важи, а попитайте адвокат, преди да направите първата удръжка. Тогава описът при настаняване става още по-важен.

Как да върнете депозита с удръжки, без да се стигне до спор

Върнете депозита с писмен разчет на удръжките, в който за всяка удръжка са посочени документът, на който се основава, сумата и фактурата или офертата към нея. Остатъка платете до датата, определена в договора.

1. Огледайте имота заедно с наемателя и попълнете описа при напускане.
2. Сравнете го вещ по вещ с описа при настаняване.
3. Съставете разчета: за всяка удръжка посочете вещта, състоянието ѝ при настаняване и при напускане с препратка към снимките, сумата и фактурата или офертата.
4. Съберете удръжките, посочете остатъка и го преведете по банков път, защото банковият превод сам доказва плащането.
5. Изпратете разчета преди плащането или заедно с него, не след това.

Ако посочите само обща сума с надпис „щети и почистване“, наемателят ще оспори цялата сума. Разчетът, разбит по пера, ограничава спора до редовете, с които наистина не е съгласен.

Какво да очаквате, ако наемателят оспори удръжките

Наемодател, който задържа депозита без документ и сума за всяка удръжка, дава на наемателя основание да поиска връщането му. В такъв случай адвокат ще ви каже какви права има наемателят и с какви последици може да се сблъскате.

Преди да изпратите разчета, откажете се от всяка удръжка, която не можете да свържете с документ и сума. По-добре е да поискате по-малко, но всичко да е доказано, отколкото да поискате повече и наемателят да оспорва ред по ред.

Ако наемателят е напуснал без съвместен оглед или не можете да се свържете с него, попълнете описа при напускане сами, снимайте всичко, отбележете защо наемателят отсъства и изпратете разчета на адреса от договора. Запазете доказателство за изпращането и попитайте адвокат дали е нужна определена форма.

Тази статия е обща информация, а не индивидуален правен съвет. За конкретен договор или случай се консултирайте с адвокат.